Oferta de Viviendas en Chile: Hacia un Modelo Microfundado

Abstract

El principal objetivo de esta investigación es estudiar los determinantes de largo plazo de la oferta inmobiliaria del Gran Santiago, basado en un modelo microeconómico desarrollado por Kahn (1987), que incorpora dos conceptos fundamentales de la teoría de inventarios: el costo de no contar con oferta disponible para satisfacer la demanda, y el costo marginal de producir hoy en relación al de dilatar la producción hacia el futuro. El modelo predice que en el óptimo la empresa representativa elegirá un nivel de oferta tal que iguale el costo de oportunidad esperado de no contar con oferta disponible, frente al de almacenar inventarios para los próximos períodos.

A partir de las condiciones de primer orden del modelo, y utilizando datos mensuales para el periodo 1994-2004 y técnicas de series de tiempo, se determinó la existencia de dos relaciones de cointegración. Asimismo, los resultados sugieren que la oferta de viviendas ha presentado un desarrollo consistente con la evolución de sus principales fundamentos económicos, como lo son el crecimiento de las ventas y el incremento en el precio. En efecto, el análisis paramétrico de los resultados sugiere que la oferta posee una elasticidad en torno a 1,0 al precio de las viviendas y en torno a 1,9 respecto de las ventas. Cabe destacar que, a diferencia de lo propuesto por el modelo de Kahn, un incremento de la tasa de interés genera un incremento en los inventarios de viviendas, lo cual obedece a una mayor sensibilidad de la demanda en relación a la producción ante cambios contemporáneos en el costo de capital.

Una de las principales limitaciones de esta investigación es la escasez de datos. En efecto, la información disponible de precios corresponde a viviendas usadas de Ñuñoa, mientras que las cifras de ventas y oferta consideran al Gran Santiago. De igual forma, sólo se dispone de 10 años de observaciones. Por tanto, más aún considerando que es relativamente escasa la investigación en esta área en Chile, sería de gran utilidad la generación de nueva información a nivel microeconómico de la conducta de los agentes en este mercado.