Aporte obligatorio al espacio público. Cambios en la reglamentación y desafíos para el desarrollo inmobiliario

Abstract

La normativa relativa a los aportes al espacio público presenta deficiencias que la hacen inaplicable para un gran número de proyectos de construcción, situación que se traduce en un bajo nivel de aportes. Identificado el problema, el ex presidente Sebastián Piñera, ingresó un proyecto de ley, que a la fecha de publicación de este documento se encuentra en análisis, el cual modifica la actual reglamentación tal que todos los proyectos de construcción contribuyan al espacio público en la medida de sus impactos al territorio. Del análisis de cambios propuestos a la ley, la normativa vigente y casos internacionales, se levantan consideraciones a los cambios propuestos y se elabora una fórmula para el cálculo de aportes, que se transforma en un referente para aquella que deberá estipularse en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones una vez aprobada la ley, fórmula que contempla las características del proyecto en cuanto a destino, ubicación y densidad, considerando también la situación particular de la comuna en la cual se emplaza el proyecto y las características de su espacio público, costo del terreno e incentivos normativos. Del estudio y fórmula de aportes se identifica a los sectores que se verán impactados, siendo las municipalidades, los desarrolladores inmobiliarios de viviendas de densificación y las personas quienes deberán enfrentar los mayores consecuencias. Las comunas con mayor dinamismo inmobiliario y presencia de proyectos de densificación serán las que primero resientan los efectos, debido a que las municipalidades figuran como las responsables de hacer cumplir la ley, planificar, recaudar fondos, recepcionar y ejecutar obras en lo relativo al espacio público, creándose como instrumento la figura de un plan de inversiones para el espacio público. En cuanto a los desarrolladores, el sector vivienda en densificación, es el que pasará de no realizar aportes a contribuir hasta el 44% del costo del terreno, dependiendo de las características del proyecto. De acuerdo a estimaciones del estudio y situándonos en el escenario más desfavorable para el desarrollador inmobiliario, si la contribución al espacio público se traspasara directamente al cliente final, los precios de venta podrían incrementarse en un 8,8%. Para afrontar el cambio en la ley, en el caso que ésta sea aprobada, se proponen estrategias para el sector inmobiliario y consideraciones para el texto legislativo.