Identificación y análisis de los factores interiores de la vivienda que inciden en las preferencias y decisiones de localización de los hogares en Santiago de Chile

Abstract

Esta tesis propone avanzar en la identificación de los atributos interiores de la vivienda que aparecen como relevantes en las preferencias de los usuarios (o del promedio de ellos), en el contexto habitacional de Santiago de Chile. Con ese fin, se aplica una metodología, que a partir de una experiencia de campo recolectada aleatoriamente, sistematiza perspectivas de diferentes actores del mercado habitacional, considerando componentes cuantificables posibles de precisar e investigar más adelante y los incorpora en la implementación de un modelo matemático de localización residencial. Se ha planteado aquel objetivo porque en el mercado inmobiliario no existe una visión consensuada de las preferencias de los hogares por los factores interiores de una vivienda, y también por cuanto los modelos cuantitativos de elección discreta de localización empleados en la Economía Urbana permitirían, en el encuadre de ciertos límites, ponderar la relevancia de tales ingredientes en las decisiones de oferentes, reguladores y adquirentes con el objeto de proyectar y eventualmente pronosticar el desarrollo residencial a partir de dichos atributos. Junto a lo anterior, la información sobre características interiores de una vivienda también se constituye en un aporte al diseño, planificación y evaluación de proyectos inmobiliarios y a la definición de cánones normativos sobre bienes inmuebles que aporten tanto al mejoramiento de la calidad de vida de sus ocupantes, como al funcionamiento de la ciudad toda. Con el fin de avanzar en el logro de tales objetivos (que por lo demás se enlazan con la tradición de las intervenciones urbanísticas de base científica fundada por Ildefons Cerdá, Patrick Geddes y August Lösch, entre otros), se inicia este trabajo con una revisión bibliográfica nacional e internacional que recoge diferentes corrientes teóricas, las cuales abordan la cuestión de los atributos que llamamos interiores de la vivienda. Estas corrientes se articulan con la modelación de localizaciones, la formación de precios inmobiliarios, la valuación y el comportamiento de los compradores de vivienda, a más de las regulaciones y la definición de estándares mínimos de calidad asociados a los bienes inmuebles. Al efecto, se entiende que las preferencias de los habitantes por los factores de la vivienda son recogidas e interpretadas por otros figurantes del mercado inmobiliario local, por lo que se realiza una investigación cualitativa exploratoria, entrevistando algunos expertos y actores clave del tema en a nivel nacional, tales como: gestores inmobiliarios, corredores de propiedad, agentes de venta, revisores municipales y académicos ligados a las políticas de vivienda en Chile. Finalmente, se colecciona la perspectiva del usuario o comprador de vivienda, también mediante entrevistas destinadas a conocer sus preferencias habitacionales y de cómo estas inciden en el proceso de elección y localización. Los datos recogidos en todas estas entrevistas permiten detectar particularidades y levantar hipótesis que pueden ser útiles para diseñar futuras investigaciones e inspirar políticas habitacionales, que busquen satisfacer demandas de los usuarios que no han sido detectadas por los desarrolladores y planificadores urbanos. Este estudio detecta, que no sólo que el nivel de ingreso juega un rol significativo en la caracterización de la vivienda que los demandantes (cuantitativamente clasificados en la categoría “hogares”) prefieren y acceden, como indica la mayoría de los estudios y modelos de localización residencial, sino que también releva el tamaño del grupo familiar y el ciclo de vida de las familias como elementos en la individualización de la demanda que influyen sobre las variables que representan los aspectos interiores que necesitan y prefieren. En cuanto a atributos específicos de la vivienda, destaca la preferencia general por una solución en extensión, y en este caso, por la amplitud de patio que aparece considerado como factor proporcional a la seguridad, la privacidad y a la recreación del grupo familiar. En otro aspecto, llama la atención, la relevancia asignada por los usuarios a la “casa (previamente) usada” en comparación a una vivienda nueva, por cuanto se la estaría asociando a condiciones comparativamente positivas para una parte importante de la demanda, tales como contar con una mayor dimensión, mejor ubicación y superior calidad. En resumen, a partir de esta investigación se podría concluir que la oferta inmobiliaria en el contexto de Santiago de Chile, no logra satisfacer cabalmente las expectativas de quienes aspiran o se deciden a comprar una vivienda. Esta afirmación inicial puede ser considerada como una suerte de hipótesis, que debe ser verificada o modificada más adelante mediante una pesquisa de corte cualitativo y una muestra de mayor dimensión que la cumplida en este estudio; a su vez requiere de una investigación cuantitativa que permita apreciar la diferencia entre percepciones y expectativas, que representen el mercado inmobiliario de Santiago. Por otra parte, a partir del análisis logrado y de las respuestas obtenidas de quienes caracterizaron los compradores y los expertos, es posible adelantar que al parecer, las regulaciones inmobiliarias vigentes no logran ser percibidas como apropiadas o ajustadas a las necesidades y aspiraciones de los hogares, por cuanto no abordan aquellos factores de lo que sería su efectivo interés o lo hacen de forma insuficiente. Finalmente, para efectos aclaratorios, si bien se ha trabajado en aquella esfera; este estudio no pretende ser una investigación sobre el mercado de la vivienda en Santiago de Chile, afrontado a manera de totalidad, sino sobre algunas cuestiones metodológicas a considerar en una indagación referida al tema. En resumen, este trabajo se limita a perfilar los componentes que deberían ser tratados entonces, muchos de ellos de difícil definición entre las numerosas dimensiones cualitativas que para tal objeto tienen que ser resueltas desde aquel predicamento. Sin embargo, su núcleo se dispone en la puerta de entrada hacia un método que visibiliza el proceso real de búsqueda de vivienda de un particular, trabajando variables que hasta ahora han sido omitidas, pero que como demuestra este estudio, están conscientemente operativas en la selección del adquirente y constituyen un paso adelante, necesario.