Factibilidad técnica, económica y estratégica de un modelo de negocio inmobiliario para infraestructura laboral

Abstract

En pleno siglo XXI las nuevas tendencias sociales, económicas y tecnológicas, han forzado a replantear las estructuras de negocio de diversas industrias, y bajo este prisma, el mercado inmobiliario asociado a la infraestructura laboral, no se queda atrás. Antecedentes como el exponencial crecimiento del rubro del emprendimiento, el alza en la tercerización de servicios y las constantes variaciones de demanda que, impiden proyectar con claridad los requerimientos de infraestructura, reflejan una necesidad insatisfecha y con ello, una oportunidad de negocio. Lo anterior se evidencia considerando que, el modelo de arriendo tradicional de oficinas aumenta el riesgo de inversión debido al alto monto de costos fijos, y la gran mayoría de los proveedores disponibles, se desentiende de la administración y manutención de las instalaciones. En la otra esquina, la emergente industria del coworking pareciera ofrecer la única alternativa a este modelo, sin embargo y de acuerdo con lo explorado, este tipo de centros enfoca su propuesta casi exclusivamente a aquellas empresas emergentes, es decir, emprendedores o startups. El presente estudio se prepara a partir del análisis de la industria del coworking, un modelo de negocios cuya consolidación en el mercado chileno, aún está en pleno desarrollo. Por lo tanto, la propuesta elaborada, surge a partir del acabado diagnóstico respecto al mercado potencial, las necesidades de los clientes y el análisis de referentes internacionales destacados. Adicionalmente se realizan entrevistas exploratorias a usuarios actuales y potenciales de espacios de cowork, y administradores de centros de este tipo; con ello se elabora una encuesta cuantitativa que permite obtener datos tangibles para la definición estratégica. Del diagnóstico anterior surge Workspace , una propuesta de negocios basada en un sistema de gestión inmobiliaria flexible, cuyo servicio incluye la administración, manutención y atención proactiva de requerimientos asociados a la infraestructura laboral, transformándose en un socio estratégico de las empresas arrendatarias. La inversión inicial necesaria para llevar a cabo este proyecto corresponde a la suma de $319.729.250, lo que incluye capital de trabajo y la inversión en activos fijos e intangibles; lo que permitirá generar los ingresos necesarios para el funcionamiento sostenible en el tiempo. Este proyecto se evalúa en un plazo de ocho años considerando el 50% de la inversión inicial con capital propio y el 50% restante, a través de deuda; de lo anterior y según el riesgo de la industria, se establece una tasa de descuento del 17%. Del análisis financiero realizado, se estima un VAN positivo correspondiente a $265.594.547, con un promedio de probabilidad de un 86% de mantener su valor positivo considerando variaciones en los factores claves correspondientes a: porcentaje de ocupación, precio y costos; siendo la primera la de mayor incidencia en la probabilidad de éxito. En función de todo lo anteriormente expuesto, se considera posible confirmar que existe una real y rentable oportunidad de negocio, y que el plan en cuestión es una propuesta con una probabilidad de éxito en el mercado chileno.