Factibilidad para el desarrollo de un proyecto comercial en la ciudad de Chillán

Abstract

La zona norte de la ciudad de Chillán, especialmente el sector Quilamapu, ha adquirido un gran interés por los habitantes de Chillán debido a sus excelentes colegios, universidades, supermercados y rápidos accesos hacia la carretera panamericana. Lo mencionado ha favorecido que este sector sea uno de los más acomodados de Chillán e impulsado evaluar la factibilidad técnica, económica y estratégica de desarrollar un centro comercial en esta zona. Inicialmente, este trabajo presenta la estimación de dos mercados potenciales. El primero, compuesto por los clientes consumidores del sector norte de Chillán de 1.276.969 UF al año y un tamaño de 6.770 habitantes. El segundo, relacionado a los clientes arrendatarios de Chillán, el cual asciende a 16.160.380 UF al año y un tamaño de 6.839 empresas. En base a una investigación de mercado, los habitantes de la zona norte de Chillán reflejan un marcado interés por la presencia restaurantes, cafeterías, almacenes de alimentos y tiendas de decoración. Adicionalmente, se detalla los tipos y niveles de interés por estas categorías comerciales. Por parte de los clientes arrendatarios prospectos, resultan ser aquellas empresas consolidadas en estos rubros comerciales con fuertes espaldas económicas para superar los efectos de largo plazo que ha provocado la pandemia y sus clientes directos poseen características similares a los grupos socio económico de mayor poder adquisitivo de Chillán. En conclusión, las encuestas y el análisis de ambos mercados potenciales reflejan un mix de tiendas, que además de cumplir con un estándar de calidad acorde al segmento objetivo, permiten desarrollar un posicionamiento completamente diferenciador a lo existente en Chillán. Es decir, crear el primer centro comercial de la región de Chillán que propone un círculo virtuoso entre un Food Hall o salón de comidas en conjunto con un centro especialista en decoración y equipamiento para el hogar. El objetivo de esta estrategia de posicionamiento es ofrecer experiencias que sean atractivas para los mercados objetivos y permita generar una buena fuente de ingresos para los arrendatarios y el centro comercial. El logro de este posicionamiento requiere el uso de publicidad dirigida, diferenciación de marca, desarrollo de nuevos productos y servicios para construir la ventaja competitiva. Finalmente, esta propuesta presenta un análisis económico a 12 años con una inversión de $7.472 millones de pesos, un VAN de $3.862 millones, una TIR de 12,24%, con un retorno de la inversión de 8 años y una estimación del valor del centro comercial que ronda entre los $22.706 a $46.838 millones de pesos, utilizando una tasa de descuento de 4,91%. Estos indicadores reflejan el atractivo del desarrollo de este proyecto. Sin embargo, un factor crítico de éxito resulta de la correcta selección de los prospectos clientes arrendatarios como también conocer su real interés por expandirse a regiones y arrendar un local en este centro comercial.