Comportamiento de prepago en Créditos Hipotecarios: impacto esperado de la Ley de portabilidad financiera

Abstract

En el actual trabajo de título se estudian las causas que motivan a los deudores de créditos hipotecarios en Chile, a terminar sus contratos de manera anticipada. Se diferencia entre el prepago económicamente rentable y aquel que no lo es, y se estima el impacto esperado de la Ley de Portabilidad Financiera (LPF) promulgada en 2020. En la literatura existe consenso en que las variables que más afectan el prepago de créditos hipotecarios de manera transversal están relacionadas con el crédito en si mismo, tales como su nocional, plazo, tasa de interés y avance. Sin embargo, al hacer la diferencia entre aquellos que generan utilidad neta al deudor y aquellos que no, los modelos se vuelven más precisos y las variables explicativas difieren de manera considerable. En el caso del prepago económicamente rentable, variables ligadas al colateral y a las tasas de mercado toman mayor relevancia. Por su parte, para el prepago económicamente no rentable, variables relacionadas directamente al deudor y al mercado inmobiliario en general tienen mayor impacto. Dado lo anterior, la principal motivación de esta tesis fue identificar el efecto que tienen las variables que explican estos comportamientos, y estimar el impacto que tendría la LPF en las decisiones de los deudores. Para la realización de este estudio se utilizaron bases de datos de la Comisión para el Mercado Financiero, Banco Central de Chile y la Cámara Chilena de la Construcción. El modelo planteado se llevó a cabo a través de conceptos derivados de la teoría de Credit Score. Finalmente, se realizó un análisis de sensibilidad para estimar el efecto potencial de la LPF en el mediano plazo, a través de shocks relacionados con una disminución en los costos de refinanciamiento y menores barreras de mercados. Los principales resultados obtenidos confirman lo expuesto por la literatura, donde la propuesta de dos modelos independientes obtiene mejores resultados que un modelo general. Por otra parte, las variables más relevantes tienen relación con características propias del crédito, con especial énfasis en variables financieras para el prepago económicamente rentable, y asociadas al deudor y al mercado inmobiliario para el prepago económicamente no rentable. En cuanto al análisis de sensibilidad, se concluye que la nueva regulación facilitaría una mejor toma de decisiones por parte de los deudores, influyendo positivamente en la probabilidad de prepago económicamente rentable y negativamente en la probabilidad del económicamente no rentable. El efecto se explicaría principalmente por una disminución de los efectos negativos asociados a barreras de mercado, y no a beneficios directamente pecuniarios.