Estudio de factibilidad técnica-económica y estrategia para desarrollo inmobiliario habitacional de un edificio en San Pedro de la Paz

Abstract

El estudio desarrollado tuvo por finalidad realizar la evaluación de factibilidad técnica económica y estrategia para un desarrollo inmobiliario habitacional de un edificio en la comuna de San Pedro de La Paz. El diagnóstico se enfocó en 4 segmentos posibles de desarrollo; bajo, medio, alto y muy alto. Los segmentos extremos (bajo y muy alto) no resultaron interesantes, dado que o era un negocio con subsidio o el mercado era pequeño y había mayor oferta actual y futura. Se realizó una investigación de mercado tanto de la competencia como de posibles clientes y sus preferencias en la zona de Concepción. Por otro lado, el macroentorno del proyecto se ve amenazado por temas políticos que generan incertidumbre, además de un contexto económico sobrecalentado por la pandemia y subsidios del gobierno. El análisis del sitio realizado demostró que el terreno se encuentra en un área cercana a zonas de altos ingresos y levemente más lejos que la competencia de lugares como colegios, centros comerciales y clínicas, pero a la vez a distancias cercanas. Por lo anterior, se decide evaluar un proyecto habitacional con un mix de 47% departamento de 1D1B y 53% de departamentos de 2D2B. Además, se realizó una cabida con arquitectos y se llegó a la conclusión que construir un edificio de 17 pisos, 240 departamentos, 120 bodegas y 184 estacionamientos se podría vender en 63,4 UF/m2 en promedio, con 11.444 m2 útiles vendibles. En relación con la propuesta de valor, esta se destaca en 3 conceptos principales: arquitectura, integración con áreas verdes y eficiencia energética. Además, de diferenciarse con configuraciones mejores que la competencia y con terrazas más amplias entre otros factores. La estrategia de financiamiento a utilizar será con aporte de capital de 3 entes idealmente: dueños del terreno, inversionistas y constructora, junto con un crédito bancario del 70% de la construcción. Finalmente, se evaluó el proyecto mediante un flujo de caja y se concluyó que ofreciendo una rentabilidad anual de UF+12% después de impuestos a inversionistas es interesante. Además, se estimó una TIR de inversionista del 21% y un VAN de UF 73.910, con un aporte inicial de UF 270.000. Sin embargo, dada las condiciones actuales se recomienda esperar a que el macroentorno político económico se estabilice para desarrollar el proyecto. Otra alternativa, si el escenario político no evoluciona sería evaluar el proyecto para la renta y ofrecer a inversionistas institucionales dedicados a este tipo de proyectos.