Plan de negocios para un Strip Center en barrio El Llano de la Comuna de San Miguel

Abstract

El presente Plan de Negocios consiste en evaluar un proyecto de Strip Center en la Comuna de San Miguel, específicamente en el corazón del barrio El Llano, que se ha convertido en uno de los principales sectores de expansión inmobiliaria del sur de Santiago. Su población es mayoritariamente clase media y media-alta. Los Strip Center son centros comerciales de pequeño formato, emplazados generalmente en esquinas de alto flujo vehicular y peatonal, configurados en línea recta, en L o en U , con alta disponibilidad de estacionamientos. Constan de al menos una tienda ancla tales como supermercados, bancos o farmacias de alguna cadena más varias tiendas menores. El negocio consiste en el arriendo de los locales a los distintos operadores. Los mayores operadores de Strip Center son Grupo Patio que lidera el mercado con un 15% de participación, le sigue el operador Vivo Corpgroup con un 13% del total, en tercer lugar, se ubica a BTG Pactual con un 10% de participación y aproximadamente un 50% del mercado está constituido por pequeños inversionistas. Para la construcción del plan de negocios se desarrollará un análisis PESTEL para el macroentorno y el modelo de las 5 fuerzas de Porter para el microentorno. Con lo anterior se elaborará una matriz EFAS que nos permitirá concluir el trabajo de diagnóstico analizando tanto las Amenazas como las Oportunidades del entorno. Para lograr una ventaja competitiva se establecerá utilizar la estrategia genérica de Diferenciación. A consecuencia de los estudios, la propuesta arroja que el Strip Center cuente con una farmacia como tienda principal que permita dar un flujo constante de personas al resto de las 7 tiendas, ya que de esta manera se potencia la demanda comercial. Tendrá una superficie construida de 369 m² con una inversión de UF 11.254,02 en un terreno de 525,4 m² en el que se invertirán UF 14.769,05. El aporte para la compra del terreno lo hará el inversionista, para la construcción se considera un préstamo hipotecario a 20 años al 4,5% de interés. Con los estudios, se establece que la variable crítica es la vacancia, puesto que de no arrendar 2 locales de 36 m² c/u durante todo el período de análisis, hace que el proyecto sea inviable. Aunque la tasa de interés suba 2 puntos, el proyecto sigue siendo viable. La evaluación final a 20 años con 0 vacancia, tasa de interés del 4,5% y una tasa de descuento del 8% arrojó un VAN de UF 35.462, una TIR de 20,8% y un Payback de 8 años, lo que lo convierte en un proyecto muy rentable y atractivo para el inversionista.