Evaluación de factibilidad estratégica, técnica y económica para el desarrollo del producto financiero español de hipoteca inversa en Chile

Abstract

El objetivo de la presente tesis fue evaluar la factibilidad estratégica, técnica y económica para el desarrollo del producto financiero español de hipoteca inversa simple en Chile, que permita alcanzar un VAN de al menos UF100.000 y una TIR de al menos 15% con 3 años de venta en la Región Metropolitana. Definido el producto hipoteca inversa, y determinadas las variables habilitadoras en el mercado chileno, se realizó un análisis del entorno, de las tendencias demográficas, el envejecimiento de la población, el impacto de variables culturales y sociales, y las condiciones normativas que impactan el desarrollo de este producto en Chile. De esta manera se determinó que el mercado de adultos mayores de 60 años, en la Región Metropolitana, y que son dueños de la casa donde viven es de 900 mil personas en el año 2021, estimando que para 2050 sean 2 millones. Esto se traduce en un mercado en crecimiento y con necesidades, entre ellas las financieras. El nexo con la hipoteca inversa está en que el 79% de los adultos mayores de 60 años son dueños de la propiedad que habitan, donde el 80% tiene un valor comercial de hasta $29 millones. Los sustitutos son los créditos de consumo y avances de dinero, las cuales están basadas en el ingreso por pensiones. Acá es donde existe una oportunidad para la hipoteca inversa, la cual no está indexada a sus ingresos por pensiones, sino que al valor económico de la propiedad a donde viven. A partir de la síntesis de diagnóstico, se determinaron fortalezas y amenazas asociadas al segmento de adultos mayores de 60 años, con énfasis en el III y IV quintil y sobre la cual se aborda la propuesta de valor. La estrategia se enfoca en el asesoramiento comercial y jurídico para el adulto mayor y su núcleo familiar. Este se focaliza en las condiciones del crédito, los ingresos mensuales que genera la hipoteca, y las condiciones de recompra y liquidación de la deuda los herederos. La evaluación económica proyecta un VAN de UF133.133 y una TIR de 16,7%, lo cual cumple con la condición de satisfacción, sin embargo, el análisis sensibilidad y simulación estadística de la TIR, hacen que este proyecto no sea recomendable de realizar. Lo anterior se basa en el peso de las variables culturales, la mirada de estado respecto a los adultos mayores y la dificultad en su regulación y normas contables. Una menor exigencia financiera, similar a tasas exigidas para proyectos sociales, y el fomento de una política de estado en el desarrollo de productos financieros para este segmento, pueden hacer modificar esta recomendación, haciéndola factible y ayudando a muchas personas que poseen una propiedad susceptible de ser hipotecada.