Pólizas de garantía : mitigante de riesgo crediticio para la financiación de proyectos multifamily

Abstract

El incremento de precio de venta de los bienes inmuebles que ha experimentado la industria producto de mayores restricciones para la edificación, ajuste de las exigencias para el acceso a crédito, creciente demanda por vivienda, aumento de la inmigración y alza de los indicadores que califican como “severamente no alcanzable” la compra de propiedades en varias regiones del país, ha repercutido en una mayor demanda destinada a renta, que ha venido en alza desde 2019 y que se ha potenciado durante la pandemia. Este fenómeno ha sido foco de atención debido a la mayor familiarización con términos que, hasta hace algunos años, eran de conocimiento muy especializado y restrictivo, en estos tiempos es común oír hablar del UF/m21, el Cap Rate2, rentabilidad, venta en verde, bono pie, entre otros. Los inversionistas institucionales también se han interesado en conformar proyectos destinados a renta residencial, lo que ha representado un desafío para la industria bancaria que históricamente contaba con un estructura definida de financiamiento, conveniente desde el punto de vista del riesgo dado que cada propuesta de proyecto inmobiliario que pasaba por la mesa de los distintos comités de crédito, lo hacía desde un piso de riesgo superior a las evaluaciones de otros segmentos como el Corporativo, Retail, Agrícola y Pequeñas & Grandes empresas, fundamentalmente porque existe la opción de validar preventas que permitirían comprobar la demanda antes de comenzar los proyectos y así otorgar líneas que tuvieran resguardos adicionales a la garantía hipotecaria, que ya representaba un mitigante al momento de firmar las actas de aprobación. El segmento de Banca Inmobiliaria es especializado en cada institución, se configura de una manera diferente producto de los diversos niveles de conocimiento que requiere el manejo de la cartera. Esta rama de la banca, desde el ámbito comercial, riesgo, operaciones, fiscalía y asistentes, hace necesaria una interacción cuidadosa y eficiente para alcanzar los niveles de participación esperados. Además, la génesis del negocio permite mejor clasificación de riesgo crédito, generando menor nivel de provisión durante los periodos de construcción y, adicionalmente, una menor ponderación por riesgo crédito para los cálculos de los requerimientos de capital3. El sector inmobiliario se ha convertido en el segmento de mayor participación en las colocaciones del universo empresa en la banca, en los últimos años ha participado en una etapa de cambio hacia nuevas modalidades de negocio que deben coexistir con el marco regulatorio de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), quien dicta los parámetros de cálculo y valorización de garantías con la finalidad de mitigar el riesgo crediticio y asegurar la cobertura ante posibles pérdidas de valor. El presente estudio tuvo por objeto evaluar la factibilidad de utilizar pólizas de garantía emitidas por Compañías de Seguro como mitigador de riesgo crédito para el financiamiento de proyectos destinados a renta residencial conocidos como Multifamily4. Luego de estudiar la normativa vigente, fue posible demostrar el efecto mitigador del instrumento, tanto en riesgo crédito como en ponderación para cálculo de capital, permitiendo resguardar la posición del financista y facilitar el acceso a crédito por parte del desarrollador, además de ser una opción concreta que permitiría llevar a precio final la menor carga financiera en caso de un financiamiento hipotecario de largo plazo.

The price increase that the real estate industry has experienced as a result of greater restrictions on construction, adjustment of the requirements for access to credit, growing demand for housing, increase in immigration and rise in the indicators that qualify as "severely unattainable" The purchase of properties in various regions of the country has had an impact on a greater demand for housing for rent that has been on the rise since 2019 and that has been enhanced during the pandemic. This phenomenon has been the focus of attention due to the greater familiarity with terms that, until a few years ago, were of very specialized and restrictive knowledge, in these times it is common to hear talk of the UF/m2, the Cap Rate, profitability, sale in green, bonus foot, among others. The foregoing has captured the interest of institutional investors seeking to set up projects for residential rentals, which has represented a problem for a banking industry that historically had a defined financing structure, convenient from the risk point of view, given that each real estate project proposal that passed through the table of the different credit committees, did so from a higher risk floor than the evaluations of other segments such as the Corporate, Retail, Agricultural and Small & Large companies, not only because there is the option of validate pre-sales that would allow verifying the demand before starting the projects and thus grant lines that had additional safeguards to the mortgage guarantee, which already represented a mitigant at the time of signing the approval minutes. The Real Estate Banking segment is specialized in each institution, it is configured in a different way because of the different levels of knowledge that portfolio management requires. This branch of banking, from the commercial, risk, operations, tax and assistant areas, requires careful and efficient interaction to achieve the expected levels of participation. In addition, the genesis of the business allows for a better credit risk classification, generating a lower level of provision during construction periods and, additionally, a lower credit risk weighting for the calculation of capital requirements. The real estate sector has become the segment with the largest share of placements in the banking business universe, in recent years it has participated in a stage of change towards new business modalities that must coexist with the regulatory framework of the Commission for the Financial Market (CMF), which dictates the parameters for calculating and valuing guarantees in order to mitigate credit risk and ensure coverage against possible losses in value of the guarantee. The objective of this report was to evaluate the feasibility of using guarantee policies issued by Insurance Companies as a credit risk mitigating document for residential rental projects known as Multifamily. After studying the current regulations, it was possible to demonstrate the mitigating effect of the product, both in credit risk and in weighting for capital calculation, allowing to protect the position of the financier and facilitating access to credit by the real estate company, in addition to being a A specific option that would allow the final price to be reduced with the lowest financial burden in the case of long-term mortgage financing.