Derechos de aire : regulaciones y comportamiento del mercado inmobiliario en altura, caso de comuna de San Miguel, Santiago, 2010-2020

Abstract

En Chile, a partir de 2021, una nueva ola de gobernanza municipal promete limitar la excesiva explotación del suelo urbano y resolver el déficit de vivienda social en suelo pericentral de las ciudades chilenas. La presente investigación plantea un estudio de caso enfocado en la comuna de San Miguel, Santiago, antigua zona de clase trabajadora del pericentro sur de Santiago, que, desde 1990, enfrenta un intenso desarrollo inmobiliario en altura respaldado por su centralidad, buena accesibilidad al sistema Metro y transporte público en general, y planos reguladores comunales (PRC) permisivos con la gran altura y densidad, con un alto impacto en los entornos residenciales. Respondiendo a demandas ciudadanas locales por mayor protección de la imagen y escala barriales, en 2016, la comuna modifica su PRC y reduce considerablemente alturas y densidades. La hipótesis de este trabajo plantea que, si bien el PRC 2016 resuelve positivamente los fines de “protección barrial”, atenta contra los objetivos de vivienda social del actual municipio, dado que aumenta el precio de suelo (porque los derechos de aire se vuelven más escasos) y por ende reduce la oferta de vivienda; por lo tanto, genera presión sobre el precio de la vivienda en esta comuna que, además, por sus condiciones ambientales y socioeconómicas, tiene características únicas en la zona sur (sin otras comunas que actúen como sustitutos). Los objetivos de investigación son: 1) Realizar una caracterización urbana de la comuna y sus variables descriptivas de mercado inmobiliario y 2) Observar y describir cuantitativa y espacialmente los cambios del PRC 2016. La metodología integra observación de data cuantitativa cartográfica de fuente oficial y la aplicación de entrevistas semiestructuradas a actores municipales procesadas mediante análisis de contenido. El estudio define el concepto de “derecho de aire” como la cabida del volumen imaginario que desarrolla el mercado sobre un lote, y encuentra variaciones en los proyectos nuevos como reflejo de las restricciones urbanas impuestas en 2016, concluyendo que el actual plan regulador comunal reduce ese derecho y a la vez elitiza el mercado inmobiliario, además de contribuir al proceso de gentrificación por exceso de constructibilidad y baja densidad. El PRC 2016 es un instrumento insuficiente para incorporar vivienda social en San Miguel, requiriéndose la presencia del Estado en dimensiones más allá de la regulación del suelo. Esto demuestra que, sin importar quién esté en el poder, la planificación urbana y los planes reguladores tienen dificultades para contrarrestar el poder de la élite y los procesos de gentrificación.