Valoración Gicsa S.A. : por flujos de caja descontado

Abstract

En este trabajo, se realiza una valoración por flujos de caja descontados de la empresa GICSA Esta empresa realiza negocios inmobiliarios de construcción y administración de propiedades comerciales y oficinas en México. La industria en cual desarrolla sus actividades está bastante atomizada con muchos competidores en el segmento (más de 6 competidores directos) y con tendencias marcadas por factores como el crecimiento de la clase media, la recuperación de la pandemia y la digitalización. Los estados financieros reflejan el duro impacto de la pandemia en la situación de la compañía (Ingresos y utilidad cayeron 22% y 89% respectivamente), lo que se ve reflejado en el valor de la acción de 4,1 pesos por acción al cierre de 2020 (-43% en el año). El balance también se vio bastante dañado con una reducción de 74% en la posición de liquidez y un aumento de 74% en las cuentas por cobrar dado la mala cobranza durante la pandemia. Adicionalmente, realizamos una valoración de la deuda de la empresa, considerando el atractivo relativo de los bonos internacionales, los cuales cayeron aproximadamente 24% durante 2020. Para este análisis consideraremos prospectos del bono, otros bonos de igual riesgo y el modelo de pago de intereses y principal. Utilizando un costo de capital estimado de 8.28% llegamos a un precio objetivo de 3,27 pesos por acción, lo que equivale una pérdida de 20% con relación al precio al cierre de 2020. A lo largo de 2021 vimos una caída sostenida del precio de la acción, llegando a un valor de 2.63 pesos por acción a cierre de 2021, por debajo de nuestras estimaciones. En cuanto a sensibilidad observamos que el precio de la acción es bastante sensible a la tasa de costo de capital, subiendo 1,6 pesos el precio objetivo con una tasa más favorable (1.5pp menor), mientras que no es muy sensible a la tasa de crecimiento de los ingresos en 2021 (0,43 pesos de alza con un crecimiento de 16%). En cuanto a la deuda concluimos que es atractivo la compra de estos bonos ya que transan con gran descuento relativo a empresas de riesgo similar y los instrumentos están asegurados por una estructura fiducidiara estable y que entrega el poder a bonistas.