Valoración de la Empresa Parque Arauco S.A.

Abstract

El presente informe tiene como objetivo realizar una valoración de Parque Arauco S.A. al 30 de septiembre de 2021 a través de dos metodologías: i) Método de flujos de caja descontados y ii) Método de Múltiplos. Parque Arauco S.A. es una empresa chilena, que transa en la bolsa de valores de Santiago, y cuyo giro se basa principalmente en el desarrollo y administración de activos inmobiliarios de multiformato, principalmente de uso comercial en Chile, Perú y Colombia, donde se enfocan en distintos tipos de centro comerciales: regionales, vecinales, outlet mall y strip centers. En lo que respecta a la valoración a través del método de flujos de caja descontados, analizamos los estados financieros de la compañía del periodo 2017-2021(septiembre) y el precio de la acción de la compañía, entre octubre de 2019 y septiembre de 2021, lo que nos permitió determinar una serie de datos necesarios, tales como el beta de la acción apalancada (1,1753), la estructura de capital óptima (66,22%), el costo de la deuda (3,69%), entre otros, para finalmente poder estimar una tasa de descuento (WACC) de un 5,5266%, utilizando el método de CAPM. Posteriormente, realizamos un trabajo de proyección del estado de resultados para el periodo 4T 2021-2026, con una serie de supuestos, para finalmente proyectar los flujos de caja libre, los cuales descontamos a la tasa de descuento y obtuvimos un precio estimado de la acción al 30 de septiembre de $737,9, que es un 10,71% inferior al precio observado, de $826,5. Sobre la valoración por múltiplos, utilizamos como empresas comparables a Cencosud Shopping Centers S.A. y Mall Plaza S.A., ambas compañías chilenas y con operaciones en Perú, Colombia y Chile, las que además transan en la bolsa de valores de Santiago. Así, a partir de la información presente en sus Estados Financieros y también bursátiles, determinamos una serie de ratios de la industria y obtuvimos una serie de precios estimados para Parque Arauco, siendo el precio $891,92, obtenido a través del ratio Enterprise Value to EBITDA el que más se acerca al precio observado ($826,5) aunque con un sobreprecio de un 7,39%