“Efectos de la Regulación Municipal en los Precios de Vivienda : Evidencia para Santiago de Chile"

Abstract

La regulación local o municipal ha sido uno de los argumentos que ha expuesto el sector inmobiliario para explicar parte del alza en precios de viviendas, ligándolo a la menor oferta, especialmente de departamentos, que se puede desarrollar. Por otra parte, urbes grandes como Santiago de Chile reciben una cantidad importante de personas que desean vivir en ciudades como esta, llevando a que gobernaciones locales o municipios tengan que tomar medidas en cuanto a la construcción urbana y habitacional. Es a través de los Planos Reguladores Comunales (PRC) que se ha tratado de fiscalizar y regular la construcción habitacional; no obstante, estos instrumentos de regularización tienen efectos generalmente positivos sobre los precios de las viviendas, dada la menor cantidad que se oferta. En la presente investigación se pretende cuantificar el efecto de una modificación hacia un PRC más restrictivo y su impacto en los precios de vivienda, puntualmente, en departamentos. Esta idea se lleva a cabo mediante la estrategia de control sintético, encontrando lo que sostiene la literatura en general: un aumento de regulación eleva los precios de vivienda, que en este caso tomó valores de hasta el 22 % y afectó incluso desde el tercer trimestre posterior a aplicada la medida, dependiendo de la comuna. Estos resultados fueron significativos, y en la mayoría positivos, para 5 comunas: Santiago Centro, Providencia, Ñuñoa, San Miguel y Quinta Normal, donde las 4 primeras son de las comunas mayormente demandadas para vivir en Santiago. Para el caso de Santiago Centro, el efecto positivo se encontró solo para viviendas usadas.

Local or municipal regulation has been one of the arguments put forward by the real estate sector to explain part of the rise in housing prices, linking it to the lower offer, especially of departments, that can be developed. On the other hand, large cities like Santiago de Chile receive a significant number of people who want to live in cities like this, leading local governments or municipalities to take measures regarding urban and housing construction. It is through the Communal Regulatory Plans (PRC) that attempts have been made to monitor and regulate housing construction; however, these regularization instruments have generally positive effects on housing prices, given the lower quantity that is offered. This research aims to quantify the effect of a modification towards a more restrictive PRC and its impact on housing prices, punctually, in departments. This idea is carried out through the synthetic control strategy, finding what the literature in general supports: an increase in regulation raises housing prices, which in this case took values up to 22 % and affected even since the third quarter after the measure was applied, depending on the commune. These results were significant, and in most cases positive, for 5 communes: Santiago Centro, Providencia, Ñuñoa, San Miguel and Quinta Normal, where the first 4 are some of the communes most in demand to live in Santiago. In the case of Santiago Centro, the positive effect was found only for used homes.