Valoración de la Empresa Parque Arauco S.A. : mediante método de flujos de caja descontados

Abstract

El presente informe tiene como objetivo valorizar la empresa Chilena Parque Arauco S.A. al 31 de marzo de 2023, a través de la metodología de Flujos de Caja Descontados. Parque Arauco es un desarrollador inmobiliario que transa en la Bolsa de Valores de Santiago, su giro se basa principalmente en el desarrollo y administración de centros comerciales para su arriendo. Sus operaciones se encuentran principalmente en Chile, Perú y Colombia. En dichos países se enfocan principalmente en formatos de centros comerciales regionales, outlets, centros comerciales vecinales y strip centers. Con respecto a la valoración mediante el método de flujos de caja descontados, se analizan los estados financieros de la compañía para los periodos 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 y marzo 2023. La unidad contable utilizada corresponde a Unidades de Fomento (UF) con valores al cierre de cada año. En lo que respecta al precio de la acción para estimar el beta patrimonial de la empresa, se utilizaron los precios semanales (al cierre de cada semana) desde el 1 de abril de 2021 al 31 de marzo de 2023. Para determinar el costo de la deuda se utilizó el bono serie AF recientemente emitido, el cual es representativo en términos de volumen y con vencimiento a largo plazo. Lo anterior permite estimar una serie de datos necesarios para calcular el precio de la acción teórico, a través de la tasa de descuento (WACC). Se obtuvo una tasa WACC al 31 de marzo de 2023 de 5,45% utilizando CAPM. La proyección del estado de resultados comprende el cierre de 2023 hasta 2027 cómo periodos explícitos de proyección, con una serie de supuestos y ajustes. Posteriormente se obtienen los flujos de caja libres descontados a la tasa de descuento WACC definida, así, se obtiene el patrimonio económico, el cual divido en la cantidad total de acciones en circulación al 31 de marzo de 2023 (905.715.882), estimando el precio de la acción teórico. El precio de la acción teórico obtenido fue de $1.323, que es un 17% superior al precio de la acción bursátil de Parque Arauco al 31 de marzo de 2023 ($1.130).