Valoración de la empresa Plaza S.A.

Abstract

El presente trabajo se enfoca en la estimación del valor patrimonial de Plaza S.A. (“Mallplaza”) al 31 de marzo de 2024. Mallplaza es un destacado operador de centros comerciales en Latinoamérica, con una fuerte presencia en Chile, Perú y Colombia. Su modelo de negocio está orientado hacia la gestión y desarrollo de propiedades de inversión destinadas a la operación de malls, ofreciendo una amplia variedad de servicios comerciales, de entretenimiento y gastronómicos. Los ingresos de Mallplaza al 31 de marzo de 2024 alcanzaron MUF 3.076, mostrando un crecimiento significativo en comparación con el mismo periodo del año anterior (MUF 2.694), impulsado principalmente por la expansión de su superficie arrendable (GLA) y la recuperación económica tras la pandemia en los mercados en los que opera. En términos de balance, los activos de Mallplaza al 31 de marzo de 2024 ascendieron a MUF 131.227, destacándose las propiedades de inversión como el mayor componente, representando un 60% del total, seguido por los activos intangibles con un 10%. En cuanto a rentabilidad, Mallplaza exhibe un margen EBITDA del 76,7% y un margen EBIT del 76,2%, lo que refleja un sólido desempeño financiero, sustentado en su capacidad para mantener alta ocupación y generar ingresos recurrentes. La estimación del valor de Mallplaza se llevó a cabo utilizando dos enfoques principales. En primer lugar, se empleó el método de Flujos de Caja Descontados (DCF), analizando el beta de Mallplaza para determinar su Costo de Capital Promedio Ponderado (WACC), resultando en un WACC del 6,79% basado en la información disponible entre el 31 de diciembre de 2023 y al 31 de marzo de 2024. Para el cálculo del valor terminal, se consideró un crecimiento moderado en las ventas basado en el incremento proyectado de los GLA en los próximos años. Con estos supuestos, se estimó un valor patrimonial al 30 de marzo de 2024 de MUF 78.123, con un precio objetivo de la acción de CLP 1.478,50 correspondiente a un UP-Side de 9,9% sobre el precio a la fecha (CLP 1.345,6). Por otro lado, utilizando la metodología de múltiplos y considerando el múltiplo relevante para la industria, EV/EBITDA, se estimó un valor patrimonial al 31 de marzo de 2024 de 6 MUF 71.888, con un precio objetivo de la acción de CLP 1.360,5. Este resultado indica un ligero incremento del 1,1% respecto al precio de cierre al 31 de marzo de 2024, que fue de CLP 1.345,6 sugiriendo un potencial alza en el valor de las acciones a corto plazo.