Análisis de factibilidad técnico, económico y estratégico de crear una empresa de servicios de bodegaje industrial en la comuna de Pudahuel

Abstract

El presente trabajo tuvo por objetivo desarrollar un análisis de factibilidad técnico, económico y estratégico de crear una empresa de servicio de bodegaje industrial en la comuna de Pudahuel. Para ello se llevó a cabo un exhaustivo estudio de mercado, para cuantificar la real factibilidad de implementación y minimizar los riesgos asociados a la inversión. Se desarrolló un análisis del macro mercado, considerando las comunas que mantienen presencia de Centros Logísticos en la Región Metropolitana, para posteriormente analizar en detalle el sector poniente, lugar elegido para la evaluación del proyecto. Entre los indicadores más importantes para el sector poniente, se levantaron datos evolutivos de oferta y demanda de m2, participación de mercado, valorización de mercado y precio. Por otra parte se realizaron entrevistas a potenciales clientes para develar disposiciones a pagar y servicios básicos requeridos. Como resultado de este análisis se reveló un mercado atractivo, para el poniente: con una demanda que se ha incrementado en un 68% desde 2010 a 2013 (en m2), un mercado valorizado creciente a un promedio de 31% anual, crecimiento de la demanda por sobre la oferta, tasas de vacancia en el mínimo histórico (0,39%) y precios en UF con crecimiento promedio del 1,6% anual. Posteriormente se estructura una propuesta estratégica de implementación, con foco en el servicio, en base a la flexibilidad de tiempos de contrato (mínimo de 3 meses), visualizado como oportunidad de mercado en base a las solicitudes de los potenciales clientes y las ofertas de los actuales competidores. Se establece una estrategia de precios en base a la competencia cercana (fijado en 0,17 UF x m2) y una promoción por 3 canales (Web, visitas, publicidad en el recinto). Se sitúa la plaza en la comuna de Pudahuel, particularmente en el Parque Industrial Pudahuel. El proyecto se evalúa considerando la compra de 40.000 m2 de terreno, con un total de 23.750 m2 construidos de bodegas para arriendo, equivalentes al 59% del terreno. La evaluación financiera del proyecto puro se efectúa a 20 años, entregando como resultado (en el escenario medio) una TIR de 11,5%, y un VAN de MM$1.500 en base a una tasa de descuento del 8% (obtenida por CAPM). A su vez el proyecto financiado por crédito bancario, considerando un 70% de financiamiento para la compra de terreno y edificación de bodegas, arrojan una TIR del 13,07%, y un VAN de MM$1.010 en base a una tasa de descuento del 8% y a un interés crediticio del 9% anual. Se visualiza un proyecto atractivo, a mediano plazo, de alta inversión y bajo riesgo, con recupero de la inversión desde los años 13 y 11, para el proyecto puro y financiado respectivamente. Los riesgos financieros pueden aumentar si las tasas de vacancia aumentan, disminuyendo demanda. Es posible mitigar con parcialización de inversión.