Valoración de empresa SOCOVESA S.A. : mediante metodología de flujo de caja descontado

Abstract

El presente trabajo de investigación tiene como objetivo realizar la valoración de una compañía del sector inmobiliario que transa en bolsa en el mercado chileno, en este caso la sociedad anónima abierta SOCOVESA S.A., con presencia en la Bolsa de Santiago desde el año 2007, todo lo anterior utilizando el método de valoración de flujo de caja descontado. El desarrollo de este documento se resume en cinco etapas. Primero se hace un resumen de los métodos de valoración. En segundo lugar, se hace una descripción de la empresa, su industria y de las empresas comparables en el mercado. En tercer lugar se realiza análisis operacional de los últimos 5 años del negocio con el objeto de entender el comportamiento de sus principales cuentas de balance y estado de resultados para una mejor proyección de los siguientes años, por lo cual se analizó su crecimiento de la empresa y de la industria, la estructura y comportamiento de sus costos de producción y también se separaron cuentas de estado de resultados y activos de la compañía entre operacionales y no operacionales, para determinar que ítems eran afectados o no por el crecimiento del negocio. Finalmente en cuatro y quinto lugar se proyectaron estados de resultados en base a lo antes expuesto para extraer luego el flujo de caja libre, incorporando a los ingresos proyectados variables tales como Inversión en reposición, Nuevas Inversiones y Capital de Trabajo y su Inversión, con el objeto de extraer el exacto flujo disponible que permitió finalmente entregar el Valor del Patrimonio Económico de la Compañía y poder contrastar con el precio de Mercado. Las principales conclusiones de este trabajo se resumen en el siguiente itemizado:  El precio de la acción que entrega esta metodología de valoración se acerca bastante a la percepción de mercado.  Bajo esta metodología las hipótesis sobre crecimiento y estructura de costos e inversiones son claves para determinar el valor calculado.  La valoración por esta metodología se ve afectada por el alto nivel de capital de trabajo de la empresa (altos inventarios) y el alto nivel de activos prescindibles.