Identificación de oportunidades de desarrollo inmobiliario de equipamientos de servicios en Placilla de Peñuelas (Curauma), comuna de Valparaíso

Abstract

La motivación de este estudio fue proponer un negocio inmobiliario rentable, que contribuya a la generación de ciudades sustentables, utilizando como caso de estudio a las ciudades satélites. Esta motivación se produce por tres factores que inciden en la consolidación de las ciudades satélites. El primer factor es su capacidad de generar suelo para desarrollo urbano en un país. El segundo es la oportunidad que se genera con los valores de suelos bajos de las ciudades satélites periféricas, que permiten consolidar negocios rentables para los desarrolladores inmobiliarios. Y la tercera es el riesgo de producir desarrollos periféricos sin servicios ni fuentes de trabajo que deriven en ciudades dormitorio. El caso de estudio escogido fue Placilla de Peñuela, poblado periférico a las afueras de la ciudad de Valparaíso, el cual a partir de un negocio inmobiliario denominado Curauma, se empezó a consolidar en la V región como una ciudad satélite en la primera década del año 2.000. En este lugar se identificó la tipología de equipamiento para la prestación de servicios como proyecto inmobiliario para inversión. La motivación de este estudio fue proponer un negocio inmobiliario rentable, que contribuya a la generación de ciudades sustentables, utilizando como caso de estudio a las ciudades satélites. Esta motivación se produce por tres factores que inciden en la consolidación de las ciudades satélites. El primer factor es su capacidad de generar suelo para desarrollo urbano en un país. El segundo es la oportunidad que se genera con los valores de suelos bajos de las ciudades satélites periféricas, que permiten consolidar negocios rentables para los desarrolladores inmobiliarios. Y la tercera es el riesgo de producir desarrollos periféricos sin servicios ni fuentes de trabajo que deriven en ciudades dormitorio. El caso de estudio escogido fue Placilla de Peñuela, poblado periférico a las afueras de la ciudad de Valparaíso, el cual a partir de un negocio inmobiliario denominado Curauma, se empezó a consolidar en la V región como una ciudad satélite en la primera década del año 2.000. En este lugar se identificó la tipología de equipamiento para la prestación de servicios como proyecto inmobiliario para inversión. Curauma en Placilla de Peñuela, se desarrolló en vivienda unifamiliar en extensión con baja densidad, en donde el público objetivo fue familias. Sin embargo, fuera de los servicios al interior de los condominios, no hay zonas, ni equipamientos desarrollados para la entretención de familias y niños. En esta característica se identificó un nicho de mercado que permitió escoger dentro de los equipamientos más deficitarios la entretención y el comercio para el desarrollo del proyecto. De la población se seleccionó el sector de demanda de estratos socioeconómicos medio y alto, con capacidad económica suficiente para utilizar los servicios ofrecidos. Con estas determinantes la localización se estimó estuviera en un punto sobre el corredor comprendido entre las vías Avenida Lomas de la Luz, la Avenida Borde de Laguna bordeando el Tranque y las avenidas Avenida Universidad y la Avenida Parque Sur. En este eje que inicia en el túnel que conecta con el sector industrial y que está sin consolidar completamente, se encontraron terrenos aptos para la localización del equipamiento para la población objetivo para su uso. Finalmente, el análisis financiero del equipamiento propuesto se desarrolló en tres escenarios, conformados por tres sitios o emplazamientos que ofrecieron diferentes condiciones de área, topografía, valor del suelo y consolidación del sector. El análisis financiero demostró que en Placilla de Peñuela existe la posibilidad de desarrollar un proyecto inmobiliario de equipamiento de entretención con rentabilidades atractivas para inversionistas.