Oportunidad de desarrollo inmobiliario industrial hacia zonas exclusivas de uso de suelo peligroso en Santiago de Chile

Abstract

Los instrumentos de planificación y ordenamiento territorial de la ciudad de Santiago de Chile, consideran para su estructuración los distintos usos de suelos existente entre el que incluye el suelo industrial, impulsando una zona en deterioro o desuso, pero aportando recursos. A pesar de las oportunidades hipotéticas de los distintos territorios que tiene el país, la industria se concentra en las principales ciudades, como Antofagasta, Valparaíso, Concepción y Santiago, debido principalmente al fácil acceso a la información, mano de obra especializada, logística adecuada de carreteras, puertos y contactos para asegurar el éxito del negocio, por ende, a la especialización que presenta cada una de estas ciudades. A principios de los 90s, se inicia una mayor preocupación ambiental, lo que hizo que los planes reguladores de la ciudad se volvieran más severos, del mismo modo se generaron mayores requerimientos legales para realizar actividades productivas de bienes y servicios, donde la regulación establecía un mayor énfasis en los niveles de emisiones contaminantes permitidas. Esto debido al cambio del Plan Regulador Metropolitano de 1994 que localizó a la industria fuera del anillo de Américo Vespucio. El ingreso de nuevos suelos aptos para uso industrial se dio principalmente en la zona Norte de Santiago, comunas de Quilicura, Lampa y Colina, en esos años y hasta el día de hoy se definieron como de uso industrial molesto y en la zona Nor-Poniente se permitió el uso de suelo peligroso. Decisión que generó un impulso para estas comunas aportando con urbanización y servicios que no tenían anteriormente. El éxito de los primeros parques industriales fue tal, que rápidamente la demanda superó la oferta. El nivel de absorción de tierras continúo creciendo con transacciones que superaron las 100 hectáreas, con precios que hoy pueden ser mayores a 4 6 UF/m 2 en la zona Norte. Aun así, sigue existiendo un grupo importante de industrias que se encuentran en sectores de Santiago donde no pueden estar, a pesar de los cambios Normativos. En consecuencia, se genera un congelamiento en la infraestructura si es que esta industria se amplía o cambia su proceso productivo, por lo cual debiesen recalificarse industrialmente. Dicha recalificación al no ser compatible con el uso de suelo permitido genera un estancamiento en las industrias en su crecimiento, tanto estructural como productivo. Sin embargo, los industriales se encuentran reticentes al cambio, debido al costo monetario y al capital de trabajo que les puede generar un traslado. Es importante señalar que existen casos de inaplicabilidad de medidas de traslado por la inconstitucionalidad ante un tribunal, ya que el Municipio no dialoga con el Servicio Regional Metropolitano de Salud, en adelante Seremi, lo que ha generado un debate de cómo se aplica el traslado de una industria a un nuevo sector. De tal manera que, muchas industrias están funcionando actualmente de manera irregular. EL traslado de industrias es el motor de la investigación, donde el problema del congelamiento industrial se traduce en una oportunidad o estrategia de negocio, tanto como la liberación de suelo por medio del traslado de industrias, para oportunidad de desarrollo en materias ambientales y logísticas para el ejercicio industrial.