Hacia una economía política de la gentrificación en ciudades intermedias chilenas : casos de Iquique y Antofagasta, 2011-2017

Abstract

En Chile, en los últimos años, ha sido posible apreciar un intenso desarrollo inmobiliario a través de reestructuraciones urbanas en zonas centrales. Estos procesos han generado desplazamiento residencial y restricciones para el acceso a vivienda para muchos de los residentes de dichas zonas, así como de otros sectores de la ciudad. Dicho fenómeno, conocido como gentrificación, se vincula a un aumento en el precio de la vivienda, proceso ya documentado en la ciudad de Santiago (López-Morales 2013, 2015; Sabatini et al. 2017), pero poco indagada en otras ciudades. La presente tesis busca aportar a la comprensión de la gentrificación, a través de una investigación exploratoria de carácter cuantitativa, correlacionando la incidencia de las normas urbanísticas, la captura de renta y los desplazamientos en dos comunas no insertas en áreas metropolitanas, con una alta producción inmobiliaria, a saber, las ciudades de Iquique y Antofagasta. Con el fin de poder ahondar de manera más precisa en las diferencias tanto estructurales como contextuales de ambas ciudades, se segmentó el territorio en tres partes (norte, centro y sur), así se logra un perfilamiento y caracterización de la oferta referido a las particularidades de cada zona. Esta investigación se enfoca en tres variables: primero, la existencia de instrumentos de planificación flexibles que posibilitan el desarrollo concentrado de edificación en altura; segundo, la captura de mayores brechas de renta (RCS-1 y RCS-2) de suelo por parte de desarrolladores inmobiliarios a través del no pago de una renta justa a los tenedores de tierra (RCS-1), además de la maximización de la producción de la tierra a través de la renta potencial de suelo (RCS-2); y finalmente, desplazamientos de grupos menos favorecidos y residentes locales de zonas centrales, como consecuencia del encarecimiento del precio de la vivienda. Esta tesis estima que el precio de la vivienda bajaría en un 29,2% para Iquique y un 26,4% para Antofagasta, si la RCS-2 utilizará una ganancia máxima (17,5%). Asimismo, se identifica el retorno a zonas consolidadas por parte de los desarrollados en altura, constatando que el coeficiente de constructibilidad se presenta vinculado con mayores capturas de renta de suelo, donde cada punto de esta normativa, aporta en promedio 5,9 UF/m2 para RCS-1 y 32,4 UF/m2 en RCS-2. Finalmente, mayores capturas de RCS-1 y RCS-2 se vinculan a disminución de grupos más favorecidos; y aumentos del precio de la vivienda (UF/m2) se relaciona incrementando desplazamiento de grupos de bajos ingresos. Se problematiza la gentrificación, con foco en la captura desigual de renta de suelo vinculada a desplazamiento exclusionario producto de procesos regulatorios para dos ciudades intermedias, esto generando una re-definición de gentrificación en Chile, caracterizada en el desarrollo de edificaciones en altura destinada a grupos medios con efectos de expulsión de grupos menos favorecidos.