Análisis de la norma IFRS 16 y su impacto en el mercado de oficinas en Chile

Abstract

A contar del 1ero de Enero del 2019 comenzará a regir en Chile y en el resto del mundo una nueva norma contable IFRS o NIIF 16 – nueva norma contable internacional sobre arrendamientos - donde se eliminará la clasificación de leasing operativo y financiero, tratando a todos los leasings o arriendos como leasings financieros, lo cual tiene diversas implicancias en la contabilización de los mismos, así como en la planificación de las cláusulas contractuales para los arrendatarios. La NIIF 16 sustituye a los requisitos contables introducidos hace ya más de 30 años y que hoy ya no se consideran aptos para este propósito y siendo esta norma una importante revisión de como las empresas contabilizaran sus arrendamientos. La importancia de este cambio hoy es que la mayoría de los contratos de arriendos inmobiliarios que se celebren desde ahora, serán alcanzados por esta norma en la mitad de su duración. La aplicación de ésta será obligatoria como mínimo para todas las empresas que reporten estados financieros al extranjero. Aquellas empresas que apliquen la norma NIIF 15, podrán aplicar la NIIF 16 en forma anticipada. Este cambio redunda en una significativa mejora en la calidad de los reportes financieros, eliminando la necesidad de los analistas de ajustar los balances y estados financieros con información de los contratos de leasing y arriendos, pero también podría significar un impacto en el balance, poniendo en evidencia que la determinación del plazo de arrendamiento de los activos inmobiliarios, que impactará al mercado de la renta y específicamente a la renta inmobiliaria, que para efectos de este estudio se estudiará el impacto sobre el mercado del arriendo de oficinas uno de los activos inmobiliarios de preferencia actualmente para los principales rentistas del país (compañías de seguros, fondos de renta, familiy offices e inversionistas particulares), siendo hoy uno de los gastos más significativos de las empresas después de las remuneraciones, pudiendo propiciar una mayor preferencia por parte de los arrendatarios (empresas nacionales y multinacionales que reporten bajo las normas contables internacionales IFRS) de obtener arriendos de corto plazo, aumentando el riesgo de vacancia y afectando directamente el desarrollo de oficinas en el mercado local. Si bien el impacto de la implementación de esta norma podría tener efectos sobre otros activos inmobiliarios como el industrial y comercial, entre otros; para efectos de este trabajo se analizará cuáles son las implicancias que esta nueva norma tendrá sobre el mercado de oficinas en Chile y específicamente el impacto que esta norma generará en cada uno de los actores involucrados en este mercado.