Evaluación técnica, económica y estratégica para el desarrollo de un proyecto inmobiliario comercial y educacional en la comuna de Puente Alto

Abstract

El estudio desarrollado tuvo por finalidad realizar la evaluación de factibilidad técnica, económica y estratégica para el desarrollo de un proyecto inmobiliario comercial y educacional en la comuna de Puente Alto. Según la realización de estudio de mercado, terreno y entorno, la zona cuenta con atributos favorables para la realización de un proyecto comercial. Cuenta con un alto flujo peatonal y vehicular, con un flujo de 48.2 personas por minuto, comparativamente la mitad del flujo promedio de Plaza de Armas . Además, destacan actividades económicas con potencial a desarrollarse en la comuna, tal como grandes tiendas, farmacias y centros odontológicos entre otros. Por otra parte, existe una necesidad de consumidores no satisfecha, puesto que el 75% de los encuestados tienen una buena percepción de la instalación de un centro comercial y un 98% de la instalación de una gran tienda. Además, existe posibilidad de entrada de nuevos agentes comerciales en la zona. Por último el terreno cuenta con transporte público cercano, tal como estaciones de metro y paradas de autobús lo que beneficia el acceso y además entrega una importante vitrina de exhibición. En contraposición, existen factores que debilitan la propuesta a realizar, tales como el vandalismo de la comuna que limita la instalación de nuevos agentes comerciales y la construcción de un gran centro comercial en frente del terreno, que aumenta el nivel de competitividad en la zona. Como resultado del estudio, la estrategia utilizada para determinar el proyecto a realizar consistió en aprovechar las necesidades del mercado y maximizar la explotación del terreno. Aprovechar el flujo de circulación, entregando una oferta de tiendas a gusto del segmento, de fácil y rápido acceso. Además, con una arquitectura que pueda disminuir en parte el riesgo de vandalismo. Por lo tanto, se decide construir un Strip Center , de dos pisos, acompañado de la instalación de una tienda ancla, que sería una gran tienda, el cual generará flujo de consumidores dentro del centro comercial, que beneficiará a las demás tiendas que se emplacen en el proyecto. Además de esto, y dado que se visualizó un potencial en el negocio de bodegas, se realizó una segunda propuesta considerando la construcción de estas y disminuyendo el metraje de algunas tiendas comerciales. Realizado el análisis económico de ambas propuestas, se tiene por resultante una inversión inicial de M$2.535 pesos para la primera propuesta, considerando la construcción de 4.180 m2 con un costo promedio de construcción de 21UF por m2. Por otra parte, la segunda propuesta tiene un costo inicial de M$1.717, considerando que el costo de construcción de bodegas es de 3,35 UF. Como resultado, la propuesta que considera la tienda ancla es la que entrega mayor beneficio al dueño del terreno, entregando un VAN de M$4.364 pesos y una TIR de 21.62% comparado con un VAN de M$1.824 y una TIR de 16,15% de la segunda propuesta. Por último se recomienda, y dado que se determina que la tienda ancla sea una gran tienda, se privilegie la invitación de un agente no tradicional, como podría ser un Mall Chino , dado que es un tipo de tienda que ha entrado fuertemente a competir al retail tradicional y además, tienen menor poder de negociación, por lo que se puede lograr mejor precio de arriendo.