Evaluación de factibilidad estratégica, técnica y económica para la creación de una empresa corredora de propiedades residenciales usadas en el sector nororiente de la Región Metropolitana de Chile

Abstract

La presente evaluación tuvo como finalidad determinar la factibilidad estratégica, técnica y económica de crear una empresa corredora de propiedades usadas en el sector nororiente, específicamente las comunas de Vitacura, Las Condes, Providencia, Lo Barnechea y Colina, de la región metropolitana de Chile, obteniendo una utilidad acumulada de 90 millones de pesos en 2 años. La industria del corretaje de propiedades ha sido impactada debido al estallido social de 2019 y a la pandemia Covid-19. Previo a estos cambios y potenciados por éstos, la tecnología está teniendo un impacto positivo en la industria. El big data, la IA, la realidad virtual, entre otras, están generando importantes beneficios en la búsqueda de clientes y propiedades. Realizando un diagnóstico del mercado de corretaje de propiedades, se obtuvo una valorización del mercado objetivo de compra venta de 43 millones de UF, y del mercado de arriendos de 1,06 millones de UF. El mercado presenta varios agentes involucrados que interactúan y generan la necesidad de definir segmentos transversales a éstos: los vendedores, los compradores, los arrendadores, los arrendatarios y los corredores de propiedades. El resultado fue la definición de dos segmentos: viviendas de estándar alto y viviendas de estándar medio. El segmento escogido fue el de estándar alto. Este segmento presentó alto interés y disposición de pago en la rapidez del negocio y la tecnología en el proceso, además de realizar proyectos anexos a las viviendas para mejorar el precio. A partir de este diagnóstico, se genera la estrategia, basada en la propuesta de valor de ofrecer rapidez en el cierre del negocio (compra venta o arriendo) con la posibilidad de bajar la comisión si no se logra la promesa de agilidad. Para ello se contará con una fuerte estructura basada en dos pilares: el personal y la tecnología. Se generan dos modelos Canvas, unos para el mercado de compra venta y otro para el de arriendos, así como también dos propuestas de valor para ambos mercados, basados en la rapidez del servicio. La evaluación económica consideró un horizonte de 2 años. La inversión inicial necesaria más el capital de trabajo se estimó en aproximadamente 154 millones de pesos. La tasa utilizada para descontar los flujos de caja del proyecto financiado fue de 10,45%, obteniendo una utilidad acumulada a los 2 años de 99 millones de pesos, una VAN de 20,95 millones de pesos y una TIR de 23,48%, logrando superar la condición de satisfacción. Se concluyó que el proyecto es factible técnica, estratégica y económicamente, por lo cual se puede recomendar realizar la inversión. Se sugiere complementar la evaluación con un estudio de mercado orientado a validar la definición de segmento, agregando otras variables de interés como el tamaño de la vivienda. Además, del análisis de sensibilidad, se sugiere ahondar en la definición de los gastos de personal y tecnología, ya que el modelo es altamente sensible a estas variables.