Evaluación de la factibilidad técnica, económica y estratégica del desarrollo de un edificio multifamily con servicios para un segmento específico de clientes en Santiago

Abstract

El presente estudio tuvo por objetivo estudiar la factibilidad técnica, económica y estratégica de un edificio del tipo multifamily en Santiago, orientado para el segmento socioeconómico C1. Se realizó en estudio del mercado de la vivienda y del arriendo en Santiago, constatándose que este último se encuentra en crecimiento a tasas de 6,1% promedio anual, mientras que el formato multifamily ha ingresado con fuerza a este mercado, creciendo a tasas de 37,1% promedio anual. Se constató mediante un estudio de mercado el interés de las personas por este formato de arriendo y se logró concluir que existe disposición a pagar más por un arriendo con mayor valor para el cliente, a través de entregar servicios y amenities más completos. El mercado potencial de clientes del grupo socioeconómico C1 en el mercado del arriendo para el año 2026 se estima en UF 34.113.600 al año. Se analizaron los segmentos del grupo C1 y se concluyó que el más interesante para apuntar es el de personas que prefieren vivir en Ñuñoa y que requieren una vivienda de 1 o 2 dormitorios. Las oportunidades que presenta esta comuna son: baja concentración de oferta multifamily (5%), buena conectividad al metro (60% de su superficie) y un alto desarrollo inmobiliario de departamentos, además de ser una de las comunas preferidas por el segmento socioeconómico C1 para vivir. En base a los análisis que se realizaron, se definió un modelo de negocios para desarrollar el proyecto, que consiste en crear una empresa inmobiliaria para la compra en verde de un edificio y adecuarlo para la oferta multifamily, incorporando los servicios y amenities que son valorados por los clientes. La estrategia consistiría en obtener un descuento entre el 10% al 15% del valor de mercado en la compra en verde del edificio y beneficiarse de los flujos de caja generados por el proyecto por 15 años. La evaluación económica del proyecto arroja un VAN de 199.844 y una TIR de 13,5% para el inversionista y el capital requerido es de UF 120.000, utilizando una tasa de descuento del 5,5% anual. También se requiere obtener financiamiento bancario por UF 267.000, en un crédito a 15 años. Las sensibilidades analizadas permiten concluir que a pesar de que las principales variables varíen respecto del valor utilizado en la evaluación, el proyecto mantiene la condición de rentable. Finalmente, el proyecto supera la condición de satisfacción del trabajo (rentabilidad superior al 8% anual para el inversionista), por lo que se recomienda realizar el proyecto.