Densificación estratégica, soluciones de vivienda D.S.49 para Lo Espejo a través de la gestión dual de suelo

Abstract

El presente Proyecto de Título se enmarca en el actual contexto de crisis habitacional, buscando ofrecer una estrategia de intervención ante la necesidad de densificación, la escasez de terrenos y el alto valor de los disponibles. La intervención se emplaza en la Comuna de Lo Espejo, específicamente en el sector de la Población José María Caro, un sector representativo de diversas estrategias de vivienda de interés social que han sido desarrolladas desde su origen, y es también el lugar desde donde nace esta propuesta. El concepto de Densificación Estratégica surge al identificar el potencial de terrenos pequeños y fragmentados propiedad SERVIU en la comuna, los que se propone intervenir de manera conjunta con el terreno inmediatamente adyacente, con el objetivo de maximizar la constructibilidad de ambos y ofrecer una solución conjunta. A partir de la normativa del plan regulador de La Cisterna de 1983 último vigente para la comuna de Lo Espejo, se establecen limitaciones clave para el proyecto, una altura máxima de edificación de 12 metros y una forma de agrupamiento aislado o pareado con construcción simultánea, este último pasando a ser el fundamento del proyecto de título, sustentando así la propuesta de intervención conjunta de los predios para su mejor utilización. Es también a través de la normativa, esta vez el Decreto Supremo Número 49, que el proyecto encuentra su sustento y diseño. Ya que este presenta las tipologías que posibilitan su desarrollo y gestión, siendo la tipología de Pequeño Condominio para los predios propiedad SERVIU y la tipología de Construcción en Sitio Propio para los terrenos contiguos a ellos. El primero de estos responde a la necesidad de densificar y generar más viviendas y el segundo responde a los altos índices de allegamiento y hacinamiento en las viviendas de la comuna. De esta forma el proyecto ofrece dos soluciones habitacionales simultáneas, viviendas bajo un régimen de copropiedad inmobiliaria y vivienda multigeneracional bajo un mismo rol de propiedad. Para esto se toman como casos representativos tres pares de terrenos que permiten desarrollar tipologías aplicables a las diversas combinaciones de sitios SERVIU más sitio vecino dentro de la comuna. La primera combinación de pares de terrenos corresponde a Terreno Esquina/Terreno Interior, el segundo Terreno Esquina Menor/ Terreno Interior, y el tercero corresponde a la combinación Terreno Interior/Terreno Interior. El diseño de la vivienda se define a partir de la identificación del frente mínimo de los terrenos a intervenir, en este caso el frente de un Terreno Interior de 7 metros, al que se le aplica el distanciamiento normativo de 4 metros aplicable para los pisos superiores. Con esto el módulo mínimo inicial de la edificación pasa a establecerse en 3 metros de frente. Es de esta forma que el proyecto se define y se diseña tanto dentro de las disponibilidades, las normativas y las limitaciones, como gracias a ellas.