Evaluación de un Proyecto Inmobiliario en la Comuna de Vitacura

Abstract

El objetivo del presente estudio, es de evaluar técnica, estratégica, y económicamente un proyecto inmobiliario para personas de altos ingresos, en la comuna de Vitacura.

Para cuantificar la demanda y la existencia de potenciales clientes para este producto, se hizo una estimación de la demanda en base a antecedentes estadísticos, utilizando datos de ingresos promedios por sector socio económico, llegando finalmente a que el mercado objetivo es de 4300 hogares.

Para evaluar si el proyecto será un producto valorado por el mercado objetivo, se realizó un estudio de mercado, que incluyó un levantamiento de la oferta existente relevante junto a un análisis de la demanda y de las variables que más impacto tienen en la decisión de comprar.

La aplicación de una encuesta a una muestra representativa permitió establecer las variables que el grupo objetivo valora que son en orden de mayor a menor importancia: buena vista, seguridad, ubicación, espacios amplios, distribución y nivel de terminaciones.

Para determinar posicionamiento, se hizo un cruce entre la oferta existente más relevante y las características del proyecto en estudio, para detectar y resaltar las variables que se valoran e intentar mejorar los puntos bajos de éste. Las variables más destacables del proyecto son buena vista, seguridad, y terminaciones, y los puntos que la competencia esta mejor evaluado son espacios amplios y buena distribución.

Se estudiaron los ingresos y costos a partir de la experiencia de la empresa de proyectos anteriores, para poder realizar la evaluación económica. Los costos totales del proyecto se estiman en UF 803.186, y los ingresos en UF 1.022.432, considerando un capital a invertir de UF 263.340, que es el valor del terreno, el resto es financiado a través de crédito bancario.

La evaluación económica dio como resultado que el proyecto puede ser interesante para los inversionistas, logrando los beneficios esperados, teniendo una rentabilidad anual esperada sobre el capital invertido de un 27,75%, una utilidad sobre las ventas de un 21,44%, y la utilidad sobre los costos de un 27,3%.

Se identificaron las variables que pudieran sufrir modificaciones en sus costos o ingresos, para realizar así un análisis de sensibilidad de las variables más relevantes considerando 3 escenarios optimista, conservador, y pesimista. Las variables analizadas fueron los ingresos por venta, costo de construcción, y el porcentaje a financiar a través del banco. El análisis muestra que se debe tener especial cuidado con la velocidad de venta, ya que esta puede afectar el éxito del proyecto.