Desarrollo de un Modelo de Prepago de Letras Hipotecarias para el Banco BICE

Abstract

El presente trabajo, tuvo como principal objetivo estimar las tasas de prepago de letras de crédito hipotecario.

Producto de la creciente información disponible, el desarrollo de los mercados, y las necesidades de las personas y empresas, los créditos hipotecarios pueden financiar hoy en día, hasta el 100% del valor total de un bien inmueble. Con el desarrollo de este mercado, las transacciones e inversiones que surgen por este tipo de papeles, son cada día más grandes e importantes. Cabe destacar, la vital importancia que tienen estos instrumentos dentro de las colocaciones bancarias, las cuales poseen una participación por sobre el 20% del total de ellas. Por ello, disponer de modelos econométricos que estimen las tasas de prepago para este tipo de créditos, resulta extremadamente relevante. Además, la normativa vigente de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, exige estimar la duración efectiva de los instrumentos con plazo de vencimiento incierto.

Existen dos formas de prepago que resultan de ejercer la opción: los prepagos óptimos y los sub-óptimos. Cabe destacar, que en ambos casos, los individuos maximizan su utilidad total. En definitiva, un prepago se desencadena cuando el valor presente de prepagar un crédito, más los costos que ello involucra (administrativos, refinanciamiento, de oportunidad, etc.), es menor a la suma de los flujos futuros del pago del crédito hipotecario.

La metodología consistió en una revisión de publicaciones relacionadas, junto con un análisis económico y estadístico, que permitió desarrollar un modelo econométrico con información de prepago desde el primer trimestre de 2006, al primer trimestre de 2007. Posterior a los análisis, se concluye que las variables endógenas y exógenas a tomar en consideración en el modelo, son las siguientes: tasa de emisión, plazo remanente, tipo de letra, tasa de interés de mercado, IMACEC e IPEC. Luego, los modelos propuestos para estimar prepagos, son tres; el primero, es un análisis no paramétrico, el cual estudia el comportamiento histórico de prepago realizando una segmentación; el segundo, es un análisis paramétrico, que segmentando la información, corre regresiones; y, finalmente, un modelo híbrido que combina ambos modelos mencionados, al realizar tanto un análisis estadístico, como uno fuera de la muestra.

Las estimaciones fuera de la muestra y los resultados estadísticos utilizando los modelos desarrollados, fueron buenos. La varianza explicada por las variables independientes, fue sobre el 85% en la mayoría de los casos y, pese a la alta volatilidad existente en el prepago de Letras de Crédito Hipotecarios, el mejor modelo logró estimar fuera de la muestra con un error menor al 5%.