El mercado del turismo de negocios en Concepción y la oportunidad de una inversión inmobiliaria

Abstract

En los últimos 5 años, el gran Concepción ha registrado un acelerado crecimiento turístico-inmobiliario, principalmente en el ámbito hotelero. Este crecimiento, responde al importante desarrollo del mercado del turismo de negocios y de convenciones, debido fundamentalmente a la fuerte actividad y vocación industrial que presenta la provincia – que aporta el cuarto mayor PIB a nivel nacional - y al déficit en infraestructura turística de calidad y de servicios orientada a este segmento, la cual no es acorde con la calidad y magnitud de los recursos con los que cuenta. En el gran Concepción, se estima existen 76 establecimientos de alojamiento turístico, totalizando 3.820 camas. De estos establecimientos, 35 son hoteles que en su mayoría se han volcado al ámbito corporativo y empresarial y que se emplazan en 2 polos turísticos claramente identificables. El primero, en el centro urbano de Concepción, y el segundo, cercano al aeropuerto en la avenida Jorge Alessandri, sector periférico en el que confluyen los limites comunales de Concepción, Talcahuano y Hualpén, sector que en los últimos 5 años ha presentado el mayor dinamismo turístico-inmobiliario de la zona, debido fundamentalmente a su cercanía con importantes servicios e infraestructura como el aeropuerto Carriel Sur y numerosos centros de eventos; su privilegiada conectividad intercomunal; el bajo valor de suelo en comparación al centro urbano y la posibilidad de contar con terrenos eriazos y disponibles para la construcción de nuevos proyectos. El mercado del turismo de negocios, representa cerca del 90% de las llegadas de turistas a la ciudad, y dentro de este universo, cerca del 90% corresponde a turistas nacionales, mientras que el 10% restante corresponde a turistas extranjeros, totalizando un mercado potencial de cerca de 175.000 llegadas anuales. Las llegadas de turistas de negocios nacionales mantuvieron entre los años 2003-2012 un crecimiento anual cercano al 5 %, mientras que el extranjero presentó un crecimiento más acelerado cercano al 7%. La fuerte incidencia del turismo de negocios en Concepción es capaz de nivelar la estacionalidad en la provincia, manteniendo las llegadas estables durante todo el año, pero, en contraparte, la provincia presenta una tasa de ocupabilidad promedio anual baja, cercana al 40% y capaz de impactar la rentabilidad de proyectos de inversión turística. Esto se debe principalmente a la baja pernoctación que presenta este tipo de turismo y que en Concepción equivale a 1,8 días promedio por persona. Los turistas de negocios que visitan Concepción son mayoritariamente profesionales independientes, empresarios y empleados provenientes de la Región Metropolitana y financiados por sus empresas. Estos turistas se caracterizan por tener entre 30 y 45 años de edad, ser de sexo masculino, viajar solos, estar mayoritariamente casados, contar con poco tiempo, preferir los hoteles por sobre otro tipo de establecimiento de alojamiento, tener un gasto diario entre 3 y 5 veces superior a un turista convencional y privilegiar la tecnología y eficiencia. Las oportunidades de inversión turístico-inmobiliaria en este ámbito sugieren, por un lado, la posibilidad de diversificar y aumentar la oferta, frente a la alta competitividad actual e insuficiente infraestructura de servicios de alojamientos de los segmentos de 5 a 3 estrellas, y por otro lado, la creación de productos específicos para el turismo de negocios bajo la línea de 3 estrellas que actualmente es inexistente, carente de calidad y profesionalismo. El presente estudio propone un proyecto de Hotel Boutique de Negocios, ubicado cerca del aeropuerto. Este proyecto presenta características diferenciadoras en cuanto al volumen de ocupación máxima y se basó en el “entorno joven de los negocios” y el concepto fundamental de la “oficina”, incorporando personalidad y carácter y apuntando a lograr una fusión entre trabajo y placer, permitiendo una estancia productiva, eficiente, personalizada y altamente confortable. Se estableció un plan financiero y una evaluación económica que arrojó una TIR de 14,14% antes de impuesto y un VAN de 20.203 UF para proyecto puro con una inversión inicial de 55.938 UF.