Evaluación técnico económica de un hotel en Constitución VII Región

Abstract

El objetivo general del presente trabajo consiste en evaluar, técnica y económicamente, un proyecto hotelero en la ciudad de Constitución, Región del Maule de Chile, para un grupo de inversionistas de la zona. La evaluación del proyecto hotelero en la ciudad está sujeta a la siguiente hipótesis: Alto potencial turístico de la comuna, baja oferta hotelera de calidad, creciente demanda de la misma. En la primera etapa del proyecto, se estudian las restricciones técnicas y legales relativas a la construcción de un hotel dentro de un set de terrenos, rurales y urbanos disponibles en Constitución. Además se estudia la normativa relacionada con los permisos y patentes necesarios para el funcionamiento de un hotel. De este estudio se concluye que no existen restricciones que obliguen a abandonar el proyecto. La segunda etapa del proyecto, y el punto crítico, es el estudio de mercado. No existen datos de oferta y demanda comunales, por lo cual, la solución ha sido levantar la información a partir de encuestas, con la ayuda de cuatro establecimientos que apoyaron en la búsqueda de datos. La primera encuesta busca estudiar los atributos de la oferta. La segunda encuesta es un conteo de clientes, a través de la cual se busca obtener la tasa de ocupación promedio de una habitación. La tercera encuesta busca conocer al cliente y sus percepciones respecto al lugar donde se hospeda. La tercera etapa se centra en la definición del producto mediante dos Análisis Conjunto, uno para definir la ubicación, y otro para definir los atributos que debe tener el producto. Finalmente se hace un estudio económico, con su respectivo flujo de caja. Los resultados entregan indicadores negativos, es decir, el proyecto no es rentable. El Valor Actual Neto (VAN), descontado a una tasa de 18%, es de -$598.292.662, y la Tasa Interna de Retorno es de -2%. Al mismo tiempo, se realiza un análisis de sensibilidad respecto a variables relevantes como la tarifa, tasa de ocupación, e inversión en obras físicas. Sin embargo, incluso con variaciones de 20% respecto a las variables antes mencionadas, el VAN sigue siendo negativo. Por esta razón se recomienda no llevar a cabo el proyecto.