Evaluación de un proyecto de mall regional en La Reina

Abstract

El presente trabajo se desarrolló en el año 2000, en una empresa del rubro de Shopping Centers. Por lo anterior, todos los datos son referidos a ese año y época. En la Región Metropolitana se estaba generando una competencia entre las empresas de Centros Comerciales por copar las distintas comunas de la región. Es así como llegaron en masa a la comuna de La Florida, también lo hicieron en las Comunas de Maipú y Cerrillos. Las Condes, Vitacura fueron las primeras en sufrir esta competencia. Pero, existían algunas comunas que aun no estaban bien atendidas y requerían de un servicio mejor y en su propia comuna, evitando el desplazamiento de los habitantes a otras comunas para suplir sus necesidades. Es así como se identificó a las Comunas de La Reina, Ñuñoa y Peñalolén como las comunas desatendidas. Este trabajo logra determinar que las comunas antes mencionadas tienen un potencial tremendo para el retail y amerita la construcción de un centro comercial Regional. Se utilizaron los datos del Censo, INE y AIM de esa época, determinando la demanda potencial del sector mencionado a través de los ingresos de los distintos niveles socioeconómicos de los habitantes de estas comunas. Con estos datos de demanda potencial y la experiencia, se dimensiona el tamaño del centro comercial a construir. Para esto se toma en cuenta el mix de tiendas que debe tener para atender bien las comunas. Respecto de la ubicación, se determinó que debería estar en el eje de Américo Vespucio, entre Príncipe de Gales y Plaza Egaña, dadas las vías estructurantes que tiene la mencionada ubicación. El terreno debería contar con una superficie de 30.000 m2 aproximadamente. Con los datos anteriores de demanda potencial, se estiman las ventas estimadas y se preparan los flujos de ingresos y egresos de la operación para terminar de elaborar los flujos de caja y su posterior evaluación económica. Los resultados obtenidos confirman la necesidad de instalar un mall en las comunas indicadas. Esto será de gran ayuda para la Comunidad, agregando valor a su entorno. Dando como resultados una TIR de proyecto puro de 18,8% y Financiada de 29,4%.