Frente a la privatización de las rentas del suelo urbano en Chile: aprendizajes para la implementación de instrumentos de recuperación y redistribución de plusvalía urbana

Abstract

La densificación de zonas centrales, caracterizada por el máximo aprovechamiento de la normativa establecida, deriva en una producción inmobiliaria masiva y expansiva, de bajo costo en su producción y de alta renta en el retorno. Esta renta, que es producto de la planificación urbana y del esfuerzo colectivo, es captada por desarrolladores privados gracias al monopolio ejercido, no solo sobre la propiedad de la tierra, sino también sobre los medios requeridos para edificar. Así, el ejercicio inmobiliario ha capitalizado la débil articulación entre un robusto sector de la construcción y los instrumentos de planificación y gestión territorial que permiten la recuperación de plusvalías, y que establecen el canal mediante el cual el Estado captura parcialmente las rentas adicionales y las redistribuye equitativamente en el territorio. No obstante, en Chile, en ausencia de las normas e instrumentos que posibilitan su recuperación, la plusvalía generada por la planificación urbana financiada por los recursos públicos, en lugar de ser redistribuida, produce y reproduce desarrollo urbano inequitativo. Aun cuando existen los mecanismos para realizar la recuperación descrita, es posible advertir efectos regresivos derivados de la destinación de los recursos a las mismas zonas que los generaron, terminando por valorizar zonas de alta renta, profundizando la brecha entre áreas dotadas y áreas deficitarias de la misma ciudad. Los avances en la legislación chilena y el actual debate en torno a la recuperación de las plusvalías que captura el sector inmobiliario, motivan la realización de la presente investigación. Esta, pretende situarse en los antecedentes de la recuperación de plusvalías urbanas en América Latina, específicamente en la trayectoria colombiana, para extraer aprendizajes de utilidad ante una eventual aplicación de instrumentos de recuperación de plusvalía que puedan anticipar efectos redistributivos de los beneficios urbanos en Chile. La investigación que se presenta parte por el análisis de teorías y conceptos relativos a la naturaleza y los mecanismos de formación de las rentas de suelo urbanas, para luego indagar en los sistemas y metodologías de captura y retorno de plusvalías en América Latina. Finalmente, se discuten referentes técnicos chilenos y colombianos relativos a este tema y se analiza la información proporciona por entrevistados expertos en el tema para caracterizar el escenario actual de la recuperación de plusvalías urbanas en Chile y la implementación futura de instrumentos.