Valoración de SALFACORP S.A. : metodología de valoración a través de flujo de caja

Abstract

Este trabajo tiene como objetivo la valoración de la empresa Salfacorp S.A. al 30 de septiembre de 2016, utilizando el método del Flujo de Caja Libre Descontado. Salfacorp es una de las principales empresas de Ingeniería, Construcción e Inmobiliaria de Chile, con más de 80 años de historia en el sector de obras civiles. Mantiene operaciones mayoritariamente en Chile, Perú y Colombia, las cuales representan aproximadamente el 10% de los ingresos. Localmente ha participado en importantes obras civiles tales como la construcción del Estadio Nacional y la construcción del Costanera Center. La empresa está en una industria muy dependiente del ciclo económico y se caracteriza porque sus partícipes realizan negocios intrínsecamente apalancados. La presente valoración se hace en un contexto donde en Chile la demanda por obras civiles, inmobiliarias y servicios relacionados, está reducida. El mercado local ha presentado una caída sostenida en la inversión en construcción. A partir del 2011 la variación anual de la inversión agregada en construcción, ha caído desde un 8,5% a un 0% en el 2013, y a partir de entonces se ha mantenido en prácticamente en el mismo valor. La venta promedio de viviendas ha caído un 38% entre 2015 y 2016. Los meses promedio de venta han aumentado en un 70% en 1 año. En el período 2012 y el 2015 era de 13,5 meses, en 2016 es de 23 meses. Por su parte, el stock de viviendas no ha disminuido. Viene creciendo desde el 2012 a la fecha, a una tasa del 8,5% anual, evidenciando un probable sobre stock de viviendas. La perspectiva para el 2017 en el sector es negativa y muy probablemente se mantendría para los años siguientes, situación que es coherente con la expectativa de una situación macroeconómica débil para Chile y en un escenario con el precio del cobre históricamente bajo. Conforme a estos antecedentes, se ha procedido a valorar Salfacorp S.A asumiendo que se encontraría en una situación débil desde el punto de vista del crecimiento en sus ingresos, lo cual es consistente con las expectativas de la Cámara Chilena de la Construcción. Sin embargo, la presente valoración podría verse afectada rápida y significativamente, si existen cambios importantes en las condiciones macroeconómicas, como por ejemplo, un cambio de tendencia en el precio del cobre, lo cual obligaría a alterar los supuestos implícitos en este documento. Como resultado de la valoración a través del método de los flujos de caja descontados, se ha estimado al 30.09.2016 un valor del patrimonio económico de UF 10.449 miles y un valor de la acción de $609.08, aproximadamente un 19% superior al precio de mercado de $513,0. En este cálculo se ha considerado una corrección por iliquidez del 20% del valor de los activos operacionales, equivalente a una prima por riesgo de liquidez de aproximadamente el 2% sobre el WACC. Sin este castigo, el valor de la acción es de $773,27. También al realizar un análisis de sensibilidad del valor corregido de la acción frente a variaciones en la tasa de descuento, entre UF+5% y UF+10%, se obtienen que el valor corregido de la acción podría variar entre aproximadamente $910.49 y $409.53 respectivamente.