¿Están los precios de las viviendas en Chile, desalineados de sus fundamentales?

Abstract

Los precios de las viviendas son de gran interés para la población, en especial para las personas que están pensando en comprar casas o departamentos, ya sea su primer inmueble o segunda vivienda. También son de interés para la autoridad macroeconómica, debido al monitoreo que realizan de los precios de la economía para asegurar su estabilidad. Además, el sector de la construcción forma parte importante del PIB chileno (6,6% el 2016), por lo que la oferta y demanda de viviendas es clave al pensar en Chile y su crecimiento económico a futuro. Esta investigación plantea que posiblemente Chile está al borde de tener precios de viviendas excesivamente altos. En el Anexo 1.1 se observa la clara evolución al alza que ha tenido el Índice de Precios de Viviendas (IPV), indicador calculado por el Banco Central, en especial después del 2008. Se realiza un análisis de cointegración, para determinar si el precio de las viviendas posee una relación de largo plazo con sus fundamentales. Luego de determinar que sí cointegran, se realiza una regresión por Mínimos Cuadrados Ordinarios, utilizando como variable dependiente el IPV y como variables independientes el Índice de Remuneraciones, la Tasa de interés de los mutuos hipotecarios, el Índice de Costos de Edificación (y sus desagregaciones: Materiales, Sueldos y Misceláneos), los Meses para agotar stock y una variable dicotómica que toma valor 1 si los datos corresponden al año 2009 a 2016. El aporte del trabajo, consiste en utilizar el Índice de Remuneraciones como único indicador del ingreso y la actividad económica. Además, es la primera investigación que incluye en la regresión los Meses que quedan para agotar stock de las viviendas. Respecto a los resultados, se obtienen los signos y significancia esperados, excepto para la variable Materiales, que posee signo negativo y para la variable dicotómica, que también tiene signo negativo. Finalmente, se obtiene un precio proyectado de las viviendas para el 2016, que está por debajo del precio real, siendo este desalineamiento del 2%, lo que se considera dentro de los rangos normales.