Identificación de estrategias de diseño que optimicen la operación de los edificios residenciales de densidad media : caso de estudio en ciudad de Concepción

Abstract

Las estrategias de diseño son uno de los requerimientos más importantes que debe abarcar el mercado inmobiliario, las estrategias de inversión se deben concentrar en cómo se dará respuesta a las problemáticas actuales, las cuales surgen de las necesidades de los usuarios, la visión que tienen las inmobiliarias y los arquitectos de cómo enfrentar estrategias de diseño para disminuir los costos operacionales actuales. Sin embargo, en la práctica son muy pocas, debido principalmente a dos factores: no está incorporado en nuestra cultura y existe poco interés en innovar,, En contraste, en otras partes del mundo, como España, uno de los países pioneros en incorporar estrategias nuevas de diseño que ayuden a disminuir los costos operacionales y de mantención de los edificios, parten por considerar elementos de diseño arquitectónicos pasivos, además de incorporar eficiencia energética y tecnología para lograr que la mayoría de los edificios no cuenten con conserjes. Esta es la razón de los altos costos operacionales que tienen la mayor parte de los edificios en nuestro país y los edificios de la comuna de Concepción no escapan a esto. Al no incorporar estrategias de diseño en nuestros edificios, tenemos costos operacionales muy elevados, que en algunos casos llegan a un tercio y más, del valor que se paga de dividendo de la propiedad. El mercado inmobiliario es uno de los sectores que genera mayor atracción de inversionistas, por la rentabilidad que se puede obtener, lo que incentiva a los gestores inmobiliarios a estar en una permanente innovación, buscando estrategias de inversión que diferencien sus productos y persiguiendo ser cada vez más competitivos en el mercado. Los costos operacionales son una nueva posibilidad de ver el enfoque de diseño y oferta que se puede ofrecer en el mercado ya que, a medida que las ciudades se densifican, las demandas de terrenos aumentan y las opciones de compra se reducen, subiendo los precios por metro cuadrado, donde cada vez se disminuyen las superficies de terreno que se ofertan. En muchos casos, las opciones de construir un proyecto inmobiliario de tamaño medio o superior se ven más restringidas, lo que al mismo tiempo genera que las unidades de departamentos por conjunto residencial sean menores, repercutiendo directamente en costos operacionales más altos. La incorporación de nuevas estrategias de diseño en edificios residenciales de tamaño medio, buscará disminuir los costos de gastos comunes para los residentes, revelando un nuevo nicho inmobiliario, el cual busca aumentar el atractivo para la venta y el interés de los inversionistas para este tipo de proyectos.

Design strategies are one of the most important requirements that the real estate market must cover, investment strategies must concentrate on how they will respond to current problems, which arise from the needs of users, the vision of the Real estate and architects how to face design strategies to reduce current operational costs. However, in practice they are very few, mainly due to two factors: it is not incorporated into our culture and there is little interest in innovating ,, In contrast, in other parts of the world, such as Spain, one of the pioneer countries in incorporating strategies new design that help to reduce the operational and maintenance costs of buildings, start by considering passive architectural design elements, in addition to incorporating energy efficiency and technology to ensure that most buildings do not have custodians. This is the reason for the high operational costs that most of the buildings in our country have and the buildings of the Concepción commune do not escape this. By not incorporating design strategies in our buildings, we have very high operational costs, which in some cases reach a third and more, of the value paid of the property dividend. The real estate market is one of the sectors that generates greater attraction of investors, for the profitability that can be obtained, which encourages real estate managers to be in a permanent innovation, looking for investment strategies that differentiate their products and aiming to be increasingly most competitive in the market. Operational costs are a new possibility to see the design and offer approach that can be offered in the market since, as cities densify, land demands increase and purchase options decrease, raising prices by square meter, where the areas of land that are offered are diminished each time. In many cases, the options to build a real estate project of medium or larger size are more restricted, which at the same time generates that the units of apartments per residential group are smaller, directly impacting on higher operational costs. The incorporation of new design strategies in medium-sized residential buildings, will seek to reduce the costs of common expenses for residents, revealing a new real estate niche, which seeks to increase the attractiveness for sale and the interest of investors for this type of Projects.