Simulación experimental de producción de vivienda de bajo costo y posible disponibilidad de suelo en el pericentro del Gran Santiago

Abstract

Existe un problema de vivienda en Chile. Debido a diversos factores, los precios de vivienda no son asequibles para una población que requiere de una solución habitacional. Además, actualmente, la producción de vivienda recae en empresas inmobiliarias que mayoritariamente edifican vivienda en gran altura y densidad en el centro y pericentro del Gran Santiago, o lo hacen en extensión/vivienda social en la periferia de la ciudad. En el caso del centro, la edificación en altura, a menudo de gran escala, impacta negativamente en el entorno barrial. El modelo de producción actual de vivienda urbana en Chile niega la posibilidad de otras alternativas habitacionales, al generar un falso dilema, a saber: sólo si la normativa urbana del Plan Regulador Comunal (PRC) permite edificaciones de gran altura existirá inversión inmobiliaria; en el caso contrario, no existirá inversión, provocando el abandono y deterioro barrial. En este contexto, la presente tesis busca identificar, mediante una simulación de distintas respuestas arquitectónicas y experimentando con distintos parámetros normativos y financieros, la factibilidad arquitectónica, urbana y económica de generar una respuesta habitacional alternativa en el pericentro del Gran Santiago. Para ello, la tesis identifica suelo disponible con alta conectividad (capital espacial), en donde es posible generar densificación en media altura para ofrecer vivienda de mayores dimensiones y menores precios que la ofertada en el mercado, sin necesidad de realizar cambios “liberalizadores” de PRC, aunque sí indagando en posibles modificaciones en el acceso al suelo o los costos de producción para las empresas. Es decir, esta tesis busca desarrollar un “MODELO EXPERIMENTAL DE PRODUCCIÓN DE VIVIENDA DE BAJO COSTO Y POSIBLE DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL PERICENTRO DEL GRAN SANTIAGO”, que es el título de la investigación. La metodología se basa en la selección de una variedad de localizaciones posibles con normativas restrictivas (a saber, normas de Altura máxima; Coeficiente de Constructibilidad y/o Densidad bruta acotadas) actualmente fuera del interés del mercado inmobiliario, una visualización volumétrica de cabida, y un cálculo residual estático de rentabilidad que considera variables obtenidas mediante un set de entrevistas a expertos, y una parametrización de esas variables. Los hallazgos muestran la existencia de un alto volumen de suelo ofertado, con potencial urbano y factibilidad normativa para desarrollo inmobiliario a baja escala en comunas pericentrales de Santiago. Se concluye que, bajo ciertas condiciones urbanas y normativas, con un número acotado de ajustes normativos y económicos, se puede potenciar la rentabilidad de conjuntos habitacionales de baja escala, siendo factible su materialización en la ciudad.