Valoración de Empresa Parque Arauco S.A. : por método de flujos de caja descontados

Abstract

Este trabajo tiene como propósito valorizar a la empresa Parque Arauco S.A., dedicada al arrendamiento de inmobiliaria en uso comercial, mediante el método de Flujos de caja descontados al 20 de junio de 2021. El precio fue estimado en CLP 1.091, estando un 5,9% sobre el precio de mercado a la misma fecha (CLP 1.030). La estructura de capital objetivo considera sólo períodos normales, es decir, elimina el período de Covid-19 y estallido social, por lo tanto contiene datos desde diciembre de 2016 hasta septiembre de 2019. Para la valorización se utiliza un supuesto fuerte denominado “Proyección en tres partes”, el cual se basa en las volatilidades del crecimiento del PIB futuro según el Fondo Monetario Internacional hasta el 2026, proyectando las cuentas en supuestos diferentes según el (1) Período Efecto Covid-19, (2) Período de transición y (3) Período de recuperación., obteniendo un valor presente de los Flujos de Caja descontados de M UF 59.639 a una tasa de costo de capital (WACC) de 6,21%. Las diferencias entre el precio estimado y el de mercado pueden deberse al período de incertidumbre por el que se está pasando: impacto de la pandemia en el cierre de los centros comerciales en Chile, Perú y Colombia, e incertidumbre sobre fecha de término a las cuarentenas; efecto del estallido social y temporada de elecciones en Chile; aumento del e-commerce como amenaza a los centros comerciales. Bajo un cuadro de doble entrada se hace un análisis de sensibilidad del precio accionario bajo cambios en los ingresos y la tasa WACC. Los resultados muestran que el cambio en el precio se ve más afectado cuando la WACC disminuye y los ingresos aumentan, simultáneamente. El cambio en los ingresos operacionales afecta más al precio ante aumentos que disminuciones al igual que la WACC, pero esta última en menor medida.