Impacto de la inmigración sobre los arriendos de viviendas : explorando el caso chileno

Abstract

Este articulo estudia los efectos que tiene la inmigración, sobre los precios de arriendos de departamentos, ya sea nivel regional o en el gran Santiago. Con el empleo de bases de datos de precios de arriendo georreferenciados y provistos por TocToc.com y estimaciones de población extranjera y nativa provenientes de Censo, Casen y SERMIG. Se implementan dos metodologías empíricas para abordar el problema. Primero un modelo de dos etapas con variable instrumental, típicamente utilizado en la literatura. Se reconoce la falencia que tiene el primer método para estimar resultados insesgados, en relación con su acotado periodo de 3 años y las variabilidades de no ser un suceso exclusivamente temporal. Para abordar estas complicaciones, se estima un modelo espacial auto regresivo (SAR), el cual tiene la capacidad de añadir ventajas como: estimación de la dependencia espacial en unidades de observación, estabilidad de los coeficientes al considerar información de vecindades, detección de clústeres o aglomeraciones, entre otras que otorgan mayor robustez a los resultados. Además se repite este ´ultimo procedimiento para estimar los efectos que tiene la agrupación de esta población en la oferta, medida por la cantidad de anuncios de arriendo. En precios se obtienen dos efectos; uno positivo por aumento de la demanda y otro negativo, por aglomeración. El aumento de la demanda en arriendos (dados flujos positivos de inmigración externa), en particular de departamentos de dos dormitorios generaría un aumento global de precios. Pero si se realiza un análisis local, distritos censales con mayor proporción de población extranjera presentan menores valores de precios promedio de arriendo. Una de las posibles explicaciones puede ser la alta elasticidad de oferta que tiene el arriendo de viviendas. Resultado obtenido del segundo modelo SAR. Donde el número de anuncios aumenta considerablemente en barrios con altas concentraciones de población inmigrante. Finalmente la literatura reafirma las disminuciones en precios, argumentando que este tipo de aglomeraciones pueden generar marginalizaciones, menores índices de calidad de vida, desplazamientos demográficos y menor acceso a servicios básicos.