Del subsidio a la venta: impacto de la reventa de viviendas sociales en los precios inmobiliarios locales

Abstract

Este estudio analiza el efecto de la incorporación de viviendas sociales al mercado secundario sobre los precios de las viviendas aledañas en la Región Metropolitana de Santiago, Chile. A través de un análisis cuantitativo basado en datos administrativos y georreferenciados, se identifica que al menos un 26 % de las viviendas sociales han sido revendidas desde su construcción, lo que confirma la existencia de un mercado secundario activo. Utilizando un enfoque de diferencias en diferencias y controlando por distancia a los conjuntos habitacionales, se encuentra evidencia de una disminución significativa en los precios de las viviendas ubicadas a menos de 600 metros de condominios sociales una vez que estos ingresan al mercado secundario. El efecto es más intenso dentro del rango de 0 a 100 metros, con una caída promedio del -5 %, y se atenúa progresivamente en radios mayores. Este fenómeno podría explicarse por un efecto de sobreoferta localizada, dado que las unidades colindantes presentan características similares a las viviendas subsidiadas, generando una competencia directa en el mercado. Los resultados sugieren que la integración de viviendas sociales al mercado secundario produce externalidades negativas de precio en su entorno inmediato. No obstante, esta reducción en los valores podría interpretarse también como una mejora en la accesibilidad económica de ciertas zonas, facilitando el acceso a la propiedad para hogares que, de otro modo, quedarían excluidos del mercado formal. Esta doble lectura plantea desafíos y oportunidades para el diseño de políticas habitacionales orientadas a una integración urbana y social más equilibrada.