Análisis del crecimiento urbano por segundas residencias en el borde costero de dos comunas de la V región : Zapallar y Papudo

Abstract

Se analiza el tipo de expansión urbana producida en comunas de tipo balneario, es decir, territorios que cuentan con un litoral que atrae inversiones inmobiliarias destinadas a segundas residencias (viviendas de veraneo y fin de semana). En este caso se trata de los bordes costeros de las comunas de Zapallar y Papudo, y se establecen las relaciones entre el crecimiento demográfico y de vivienda junto a otros indicadores para constatar si efectivamente el proceso se basa en una expansión por segundas viviendas. Luego se hace una proyección del proceso hasta el 2015, se analizan los cambios en los patrones de crecimiento urbano del área de estudio a lo largo de un periodo de 41 años (1960 – 2001), además de contrastar las propuestas del “Plano Regulador Intercomunal 1996”, con el “Plano de fragilidad ambiental” de Andrade (1996), determinando áreas en conflicto para la expansión urbana y áreas propuestas para esta actividad. Y por último, se muestran los posibles impactos urbanos de este tipo de modelo expansivo, como los efectos en los empleos y comercio, la dotación de servicios básicos, la seguridad ciudadana, y el reordenamiento del mercado de suelos. Las metodologías ocupadas para la consecución de los objetivos se basaron en la recopilación de información en diferentes organismos públicos y privados, así como la consultación de los censos de población y vivienda y el análisis de fotografías aéreas de distintos periodos, todo esto junto a un adecuado procesamiento de esta información con herramientas “SIG”, además de la planificación de tres visitas al área de estudio. El crecimiento acelerado de las viviendas no se explica por aumento vegetativo de la población del área de estudio, sino por la construcción de segundas viviendas, puesto que la densidad de población por vivienda baja censo a censo. Además, tanto Zapallar como Papudo aumentan progresivamente censo a censo la proporción de viviendas desocupadas con respecto a las ocupadas. Los patrones de crecimiento urbano manifestaron una estabilidad entre 1960 y 1980 presentando centros compactos alejados unos de otros y con expansión ordenada de estos mismos, pero desde 1994 en adelante, comienzan a experimentar el afloramiento de algunos condominios, desconectados de la estructura principal. No obstante, paradójicamente dicha fragmentación está conformando un continuo costero, que se extiende desde la Laguna de Zapallar hasta Papudo, encontrándose verdaderos enclaves de condominios, este tipo de desarrollo se asemeja al descrito por Cals (1982) en Figueroa, (2004), para la implantación del turismo del litoral mediterráneo español. Esta presión sobre el borde costero del área de estudio ha generado una serie de procesos ambientales y territoriales, cuyas consecuencias se manifiestan en la urbanización de áreas particularmente sensibles a este tipo de ocupación, como zonas dunarias y de acantilados, de esta manera, el problema de los planes reguladores intercomunales y comunales como instrumentos de planificación, radica en que están concebidos casi sólo con la finalidad de ordenar espacios urbanos, ya que presentan en la mayoría de las ocasiones un marcado sesgo físico. Respecto a los efectos de este modelo de expansión, se concluye que la actividad de la construcción afecta positivamente a la mano de obra, generando empleos en la población local y además es fuente de ingresos para los municipios, por concepto de permisos de edificación. En periodos punta de visitantes los servicios básicos experimentan un sobreconsumo, el comercio local crece y la delincuencia se incrementa notoriamente en comparación con el resto del año. La distribución de los valores del suelo se configura paralela a la línea de costa poniendo como factor principal, la cercanía con la playa, de esta manera, los mayores valores son coincidentes con las primeras líneas de costa, y de ahí bajan a medida que se alejan. Finalmente, la mayoría de los compradores de propiedades en el área de estudio provienen de la Región Metropolitana, transformándose ésta en el principal mercado consumidor, comprobándose con ello que la segunda residencia está en estrecha relación con la densidad urbana del foco emisor. Las comunas a las que pertenecen estos propietarios son principalmente la Dehesa, Vitacura, Las Condes y Providencia, y el estatus socioeconómico de éstos fluctúa entre los grupos “AB” y “C1”, quienes casi en un 100% le dan un uso de segunda vivienda.