Valoración Paz Corp S.A.

Abstract

La presente actividad académica formativa tiene como objetivo estimar la valoración económica, y precio estimativo de la acción, al 30 de septiembre de 2021, de la empresa nacional Paz Corp. S.A., participante de la industria inmobiliaria, controlada por la familia Paz (48% propiedad), cuya actividad y oferta se centran en la edificación y comercialización de inmuebles habitacionales en altura, ubicados en zonas céntricas de la Región Metropolitana. Para ello se utilizará la metodología (sección 1) de valoración correspondientes a múltiplos de empresas comparables (sección 5), lo cual, a su vez, exigirá llevar a cabo un análisis actual y proyectivo de la empresa y la industria inmobiliaria en la cual opera. Para la aplicación de la metodología antes mencionada, se iniciará con un análisis general de la empresa e industria (secciones 2), complementado con mayor profundización de aspectos relacionados al capital de la primera (estructura actual y objetivo en sección 3 y costo de capital en sección 4), que permitirán poder entender y definir las principales variables o inputs necesarios para la aplicación de la metodología de valoración seleccionada. Finalmente, en la valoración mediante múltiplos (sección 5), se analizan las principales características financieras de las 7 compañías abiertas en bolsa que operan en la industria inmobiliaria nacional, determinándose de ello como comparables a Paz Corp. S.A., en términos cualitativos y cuantitativos, adicionando un resguardo de una muestra suficiente para la obtención de valores más representativos, sólo 4 firmas (Socovesa, Inmobiliaria Manquehue S.A., Ingevec y Salfacorp), de cuyo análisis financiero se obtiene un múltiplo de ventas EV/EBITDA, recomendado para la valoración de firmas inmobiliarias, de 19,3 vcs., el cual, al ser aplicado sobre el EBITDA de Paz Corp. S.A. a sep-21 (MUF657 aprox.), genera una estimación del valor de los activos de Paz Corp. S.A. en torno a MMUF12,7 y con ello un precio estimativo de la acción de $250 aprox. (-32% vs. real al 30-sep-21), resultando este, en términos generales, una proyección pesimista, explicada principalmente por el mantenimiento de las turbulencias e incertidumbres actuales en la economía y la industria inmobiliaria en particular.

La presente actividad académica formativa tiene como objetivo estimar la valoración económica, y precio estimativo de la acción, al 30 de septiembre de 2021, de la empresa nacional Paz Corp. S.A., participante de la industria inmobiliaria, controlada por la familia Paz (48% propiedad), cuya actividad y oferta se centran en la edificación y comercialización de inmuebles habitacionales en altura, ubicados en zonas céntricas de la Región Metropolitana. Para ello se utilizará la metodología de valoración correspondiente a flujos de caja descontados (FCD), siendo necesario realizar un análisis actual y proyectivo de la empresa y la industria inmobiliaria en la cual opera. Para aplicar la metodología de valoración mediante el descuento de flujos de caja estimados, inicialmente se realizan análisis, de la empresa, industria y otras variables macroeconómicas relevantes, que permiten obtener, una estimación de la tasa de costo de capital (Rwacc) para Paz Corp. S.A. de 3,7% aprox., basada en un costo patrimonial de 6% aprox. (CAPM; 1,28 beta del negocio por regresión lineal de resultados de la acción, 2,4% premio por riesgo de mercado, 1,4% tasa libre de riesgoBCU a 10 años y 2% aprox. de premio por liquidez), costo de deuda por 2,3% aprox. y estructura de capital 46% patrimonio y 54% deuda (estimada según objetivos financieros declarados). Luego, se realiza un análisis del negocio de la compañía, con la finalidad de estudiar comportamientos y establecer relaciones que permitan el fundamento de supuestos para la proyección del estado de resultado, y posterior estimación de los flujos de caja libre para el periodo explícito (4T-2021 a 2025) e implícito (año 2026), los cuales resultan crecientes, en base al crecimiento supuesto para los ingresos operacionales (7,5% aprox. promedio anual; 3,3 vcs. aprox. var. PIB proyectado; PIB tendencial), pero negativos para los primeros 3 años (hasta el año 2024), debido a los mayores niveles de inversión (CTON y compra de terrenos) requeridos para el plan de crecimiento supuesto. Posteriormente, utilizando los inputs generados en las secciones anteriores, se aplica el método de valoración por descuento de flujos de caja, obteniéndose un valor estimado para los activos de Paz Corp. S.A. en torno a MMUF15 y, en base a la deuda observada, un valor económico del patrimonio de MMUF4,7 aprox., con el cual, considerando el número de acciones vigente de la compañía (283,7 millones), se obtiene una estimación para el precio de la acción en torno a $330 (- 10% respecto precio al 30-sep-21 de $362). Como principal hallazgo, se destaca que mediante el método de valoración aplicado se obtuvo un precio estimado para la acción de Paz Corp. S.A. de $330 aprox, lo cual se presenta por debajo a lo observado al 30-sep-21 (-10%), resultando el valor obtenido de este estudio una proyección futura de mantención e incluso profundidad en las condiciones subyacentes actuales del precio, fuertemente influidas, y explicadas, por las turbulencias e incertidumbres actuales, generadas por estallido social nacional y crisis sanitaria COVID-19, y la incertidumbre respecto a sus prevalencias y profundidades en términos globales y particulares en la industria en la cual Paz Corp. S.A. desempeña su negocio.